Wenn der automatische Eintritt in das Mietverhältnis nicht gewünscht ist, gewährt das Gesetz dem Rechtsnachfolger ein Ablehnungsrecht. Die Ablehnung muss dem Vermieter innerhalb einer Frist von einem Monat erklärt werden. Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters zu laufen. Sind mehrere Eintrittsberechtigte vorhanden, kann jeder das Ablehnungsrecht für sich ausüben. Es kann zu verschiedenen Fristen führen, die der Vermieter zu beachten hat.

Wird die Ablehnung fristgerecht vor allen Eintrittsberechtigen erklärt, gilt der Eintritt kraft Gesetz als nicht erfolgt und der Erbe  -falls vorhanden- wird zum Rechtsnachfolger des Mieters. Es bedeutet für den Erben, dass er die Räumung der Wohnung abwickeln muss.  Der Erbe hat im Gegensatz zu dem Eintrittsberechtigen kein Ablehnungsrecht, sondern ein Kündigungsrecht.

Das Gesetz schützt nicht nur die Erben und zur gemeinsamen Haushalt gehörenden Personen, sondern auch den Vermieter. Der Hintergrund ist, dass der Vermieter nicht gezwungen werden kann, einen unzumutbaren Mieter zu akzeptieren. Das Gesetz sieht deshalb einen zugunsten des Vermieters ein außerorderntliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt und wenn er einen wichtigen Grund in der Person des Eintretenden hat.

Ein wichtiger Grund muss auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen. Der Vermieter muss also nachweisen, dass ein Mietverhältnis mit dem Eintrittsberechtigen ihm unzumutbar und nicht tragbar ist. Bloße Befürchtungen reichen nicht aus.