Wie auch in der Wohnraummiete gilt der Grundsatz des § 535 Absatz 1, Satz 3 BGB: Der Vermieter trägt die öffentlichen und privaten Lasten der Mietsache. Dies kann aber im Vertrag abweichend geregelt werden, so dass die Kostenlast den Mieter trifft. Wichtigster Unterschied zur Wohnraummiete ist, dass die §§ 556 bis 556b des BGB in der Gewerberaumiete nicht gelten. Das bedeutet folgendes:

  1. Der Vermieter hat nicht die Pflicht, innhalb eines Jahres nach Ende einer Abrechnungsperiode die Betriebskostenbarechnung vorzulegen. Diese aus der Wohnraummiete stammende Regel ist nicht auf die Gewerbemiete zu übertragen.
  2. Dementsprechend trifft den Mieter keine Rügepflicht innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung.
  3. Die Umlage der Kostenpositionen ist nicht auf den Katalog der Betriebskostenverordnung beschränkt.
  4. Die Heizkostenverordnung gilt auch in der Gewerbemiete, soweit es sich um zwingendes Recht handelt, das heißt, wo die Parteien keine Abweichungen vereinbaren dürfen.


Wenn der Mieter nach dem Vertrag zur Kostentragung verpflichtet werden soll, muss zum einen vereinbart werden, dass er die Kosten zu tragen hat und wie sie auf ihn umzulegen sind. Wenn der Vertrag keine abweichenden Vereinbarungen enthält, muss die Betriebskostenabrechnung auch in der Gewerbemiete folgende "Pflichtbestandteile" haben:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
  • Angabe des Anteils des Mieters
  • Abzug der im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen

Die Gerichte haben in der Vergangenheit viele Entscheidungen zur Umlegbarkeit einzelner Kostenarten getroffen. Häufiger Streitpunkt war und ist die Umlegbarkeit von Verwaltungskosten. Diese sind durch Formularvertrag umlegbar, auch ohne vertragliche Beschreibung des Inhalts oder der Begrenzung auf einen Höchstbetrag. Dies gilt nicht für die Kosten des sog. "Center-Managements". Eine Klausel, die derartige Kosten auf den Mieter umlegt, ist intransparant und damit unwirksam, wenn die Kostenposition nicht näher aufgeschüsselt ist. Die Kosten einer Terrorversicherung dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn Art und Lage des Mietobjektes eine wahrscheinliche Grundgefährung für einen anschlag vernmuten lassen.