Das Insolvenzmietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet. Es gelten vorrangig Spezialregelungen (§§108 Insolvenzordnung - InsO), die das allgemeine Mietrecht verdrängen bzw. ergänzen. Das Insolvenzmietrecht spiegelt verschiedene Interessen wieder, insbesondere setzt sich der Schutz der Insolvenzmasse fort. Je nach Konstellation kann sich sowohl der Mieter, wie auch der Vermieter in der Insolvenz befinden. Zudem ist für die Unterscheidung relevant, ob das Mietverhältnis vor oder nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestanden hat.


Insolvenz des Mieters

Wird über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so verliert dieser die Befugnis, über sein Vermögen zu verfügen. Die Verfügungsbefugnis wird vom Insolvenzverwalter übernommen (§ 80 InsO). Der Vermieter wird zum Insolvenzgläubiger.Besteht das Mietverhältnis, so gehören die Ansprüche aus diesem Verhältnis zu den Masseverbindlichkeiten, die vorweg zu berichtigen sind (§ 53 InsO). Somit ist der Mietvertrag erstmal insolvenzfest. Wird der Mietvertrag durch den Insolvenzverwalter gekündigt und erleidet der Vermieter dadurch einen Schaden, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen, die jedoch als Insolvenzforderungen im zur Insolvenztabelle anzumelden sind (§ 109 Abs.1 S.3 InsO). Zahlt der Mieter noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf rückständige Mieten, kann der Insolvenzverwalter die Zahlung anfechten. Wurde das Mietverhältnis bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet, sind die rückständigen Ansprüche des Vermieters Insolvenzforderungen.
 
Für den Vermieter stellt sich oft die Frage, ob ihm ein Sonderkündigungsrecht wegen der Insolvenz des Mieters zusteht. Allein die Durchführung eines Insolvenzverfahrens stellt einen besonderen Kündigungsgrund dar. Befand sich der Mieter schon vor Stellung des Insolvenzantrags in Zahlungsverzug und hat die Kündigung ihn bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht, bleibt die Kündigung wirksam. Erreicht die Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Mieter erst nach Eingang des Insolvenzantrags, dann gilt eine besondere insolvenzrechtliche Kündigungssperre (§ 112 InsO). Es kommt also auf den Zugang der Kündigung an.

Die Sperre gilt nur für Zahlungsrückstände vor dem Insolvenzantrag. Entstehen die Mietrückstände nach dem gestellten Insolvenzantrag, gelten für den Vermieter die allgemeinen Kündigungsregeln hinsichtlich des Zahlungsverzugs.

Insolvenz des Vermieters

Nach § 108 Abs. 1 Satz 1 Insolvenzordnung (InsO) besteht der Mietvertrag weiter fort. Der Vertrag ist der Insolvenzmasse gegenüber wirksam. Der Insolvenzverwalter tritt an die Stelle des Vermieters und führt das Mietverhältnis weiter fort. Die Miete und Betriebskostenvorauszahlungen wird in der Regel nicht mehr an den Vermieter, sondern an den Insolvenzverwalter gezahlt. In diesem Fall werden die Mieter schriftlich vom Insolvenzverwalter aufgefordert.

Der Bundesgerichtshof macht bei der Fortgeltung des Mietvertrages eine Einschränkung. Mit Urteil vom 05.07.2007 wurde entschieden, dass der Mietvertrag nur bestehen bleibt, wenn dem Mieter die Mietsache zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen wurde. Hatte der Mieter im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch keinen Besitz am Mietobjekt, ist der Insolvenzverwalter nicht an den Mietvertrag gebunden.(Az. IX ZR 185/06).

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn die Mietsache vom Insolvenzverwalter veräußert wird. Dem Erwerber wird mit dem Übergang des Eigentums, der bei Immobilien dem Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch entspricht, durch § 111 InsO ein Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zugesprochen. Allerdings kann die Kündigung nach § 111 Abs. 1 Satz 2 InsO nur zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Zudem muss der Erwerber, sofern er als Vermieter eines Wohnraummietvertrages fungiert, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Im Falle einer Veräußerung der Immobilie durch den Insolvenzverwalter entscheidet sich die Frage, ob ein bestehender Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbesteht, erst mit Verstreichen der Frist für die erste zulässige Kündigung.


Mietsicherheit

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank anzulegen. In der Praxis kommt es aber oft vor, dass die Kaution zusammen mit dem privaten Vermögen auf ein Privatkonto des Vermieters fließt. Bei einer Insolvenz gilt bezüglich der Kaution ein Aussonderungsrecht, d.h. der Mieter darf die hinterlegte Mietkaution vollständig herausverlangen (§ 47 InsO). Dies gilt jedoch nur für das separat hinterlegte Geld des Mieters.Im zweiten Fall wird die Rechtslage für den Mieter deutlich komplizierter. Wird die Kaution nicht auf einem Treuhandkonto, sondern auf dem Privatkonto des Vermieters angelegt, handelt es sich um eine sog. Masseverbindlichkeit und die gesamte Kaution des Mieters fällt dann in die Insolvenzmasse. Auch der Bundesgerichtshof sieht den Fall entsprechend: „Dem Wohnraummieter steht dann ein Aussonderungsrecht an der von ihm geleisteten Mietkaution zu, wenn der Vermieter diese von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Andernfalls ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in der Insolvenz des Vermieters bloße Insolvenzforderung“ (Az.: IX ZR 132/06). Um dieser Gefahr zu zuvor zu kommen, raten wir unseren Mitgliedern dringend, sich beim Vermieter über das Teuhandkonto zu informieren und im Zweifel darauf zu bestehen, dass die Kaution separat bei einer Bank hinterlegt wird.

Guthaben aus Betriebskostenabrechnung

Hinsichtlich eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung gilt kein Aussonderungsrecht. Der Mieter muss seine Forderung beim Insolvenzverwalter anmelden und wird wie alle anderen Gläubiger in die Forderungstabelle aufgenommen. Er muss sich "hinten anstellen" und kann zumindest auf einen kleinen Teil der Forderung bei der Verteilung der Insolvenzmasse hoffen. Um dieses Risiko zu minimieren, müsste der Mieter so früh wie möglich überprüfen lassen, ob die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sind und ggf. angepasst werden können.