Bei einem Einkaufzentrum (oder auch Galerie, Passage, Mall) handelt es sich um einen einheitlich geplanten, gebauten und finanzierten Gebäudekomplex, der eine größere Anzahl von Einzelhandels-, Dienstleistungs-, und Gastronomiebetrieben beinhaltet. Dieser wird zentral von einem für alle Mieter zuständigen Centermanagement verwaltet.

Auf Vermieterseite tritt eine Betreibergesellschaft auf. Bei der Mieterseite handelt es sich meist nicht um inhabergeführte Betriebe, sondern ebenfalls um juristische Personen, zum Beispiel eine große Einzelhandelskette, die ein bundesweites Filialnetz hat. In dieser Mieterstruktur ist nicht immer der Vermieter der wirtschaftlich stärkere. Große Handelsketten (sog. Ankermieter) werden "ihren" vorformulierten Vertragsentwurf mit in die Verhandlungen bringen und durchsetzen, dass dieser letztlich zum Hauptvertrag wird. Ein inhabergeführter Betrieb wird sich hingegen einer wirtschaftlich überlegenen Vermieterseite gegenüber sehen und wenig Möglichkeiten haben, sich dem von dort vorgelegten Entwurf zu entziehen.

Als Vertragsformular ist das sog. "ECE-Muster" (vgl. Centerbetreiber ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG in Hamburg) weit verbreitet. Dieser besteht meist aus drei Teilen. Teil A beinhaltet die vertragswesentlichen Bestandteile, also Angaben der Vertragsparteien, Größe und Lage der Räume, Miethöhe, Regelungen über die Betriebskosten, die Mietsicherheit und den Mietbeginn. Teil B beinhaltet die "Allgemeinen Vertragsbedingungen" des Vermieters. Teil C enthält Vereinbarungen aus Teil B, die zugunsten des Mieters modifiziert wurden, also echte Individualvereinbarungen. Üblich war es bis 2006, dass die Mieter mit dem Mietvertrag automatisch einer sog. Werbegemeinschaft beitreten mussten, die natürlich auch eine weitere kostenposition für den mieter geschaffen hat. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus 2006 (Az. XII ZR 39/04) ist diese Praxis dergestalt abgewandelt worden, dass der mieter nun zwei separate Verträge (Miete und Werbegemeinschaft) abschließt. Aber auch diese Parxis schaffte es bis zum BGH (Az. XII ZR 147/14). Eine Besonderheit in Centermietverträgen stellt das Centermanagement dar. Dieses bündelt die unterschiedlichen Interessen der Mieter, führt Marktanalysen und das Kostenmanagement durch und bestimmt Art und Umfang der Werbung für das Einkaufscenter. Der Mieter kennt das Centermanagement in erster Linie als Kostenart in seiner jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Weitere Besonderheiten im Centermietvertrag stellen die Sortimentsbindung, der Konkurrenzschutz und die Betriebspflicht dar.

Sortimentsbindung

Beim Centermietvertrag ist der Vertragszweck meist sehr genau und differenziert geregelt. Der Mieter ist verpflichtet, nur die für den vereinbarten Geschäftstypus üblichen Waren und Dienstleistungen anzubieten. Eine Sortimentsänderung ist dann nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermeiters zulässig. Der Mieter hat dadurch den Vorteil, dass er bei einem sehr eng gefassten Nutzungszweck etwaige Ansprüche wegen der Einschränkung eben dieses Zweckes geltend machen kann. Der Vermieter lässt sich den Vertragszweck mit Sortimentsbindung versprechen, damit er den Branchenmix im Center besser planen kann. Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung wurde von der Rechtssprechung für zulässig erklärt, vgl. BGH, Az. XII ZR 176/98.

Konkurrenzschutz

Nach herrschender Ansicht besteht bei Gewerbemietverträgen ein im Vertrag ohne besondere Vereinbarung enthaltener Konkurrenzschutz. Die vermieterseitige Pflicht zur Gebrauchsverschaffung beinhaltet auch, dass er in den Räumen desselben Hauses oder auf einem ihm gehörenden Nachbargrundstück nicht an einen Konkurrenten seines bisherigen Mieters weitere Räume vermietet. Dies verpflichtet ihn aber nicht, vom Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Im Einzelhandelsbereich ist der Vermieter verpflichtet, vor Konkurrenz im Hauptsortiment zu schützen. In vielen Verträgen ist der Konkurrenzschutz daher ausgeschlossen, um dem Mieter den Einwand zu nehmen, sein Geschäft leidet in Teilbereichen unter vertragswidrigem Wettbewerb. Ein wirtschaftlich starker Ankermieter wird in den Verhandlungen hingegen ausdrücklich auf die Vereinbarung einer Konkurrenzschutzsklausel hinwirken.

Betriebspflicht

Das gesetzliche Leitbild geht davon aus, dass der Mieter zum Gebrauch der Mietsache berechtigt, aber nicht verpflichtet ist. Der wirtschaftliche Erfolg eines Einkaufscenters hängt jedoch davon ab, dass alle Geschäfte entsprechend den geltenden Öffnungszeiten auch geöffnet sind und dem Kunden zur Verfügung stehen. Bereits der Leerstand einer Fläche führt zu Frequenzeinbußen der Immobilie und damit zu Umsatzrückgängen beim Nachbarmieter. Daher sehen nahezu alle Centermietverträge vor, dass der Mieter zum Betrieb seines Gewerbes verpflichtet ist. Der Mieter sollte jedoch darauf achten, dass Unterbrechungen zumindest für Inventuren, Betriebsversammlungen, Instandhaltungsmaßnahmen oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen möglich sind.