Anders, als bei der Wohnraummiete, können gewerbliche Mietverträge zeitlich flexibel gestaltet werden. Unterschieden werden muss zwischen Verträgen auf unbestimmte Zeit, befristeten Verträgen mit und ohne Verlängerungsklausel und befristeten Mietverträgen mit Optionsrecht.

Verträge auf unbestimmte Zeit

Hier gibt es wenig zu beachten. Es sollte aber die Formulierung "auf unbestimmte Zeit" verwendet werden. Heißt es im Vertrag, dass dieser "unbegrenzt" gelten soll, kann er nach § 544 BGB erst nach 30 Jahren gekündigt werden. Haben die Parteien das Vertragsende an den Eintritt einer Bedingung geknüpft, kann der Vertrag als unbefristeter Vertrag ordentlich gekündigt werden. Die Mietdauer ist unbestimmt, wenn nicht klar ist, wann die Bedingung eintritt und ob diese überhaupt eintritt.

Befristete Verträge mit Verlängerungsklausel

Bei einer solchen Klausel verlängert sich der Mietvertrag nach Ende der fest vereinbarten Mietzeit um einen bestimmten Anschlusszeitraum, wenn keine der Parteien vor Vertragsende der "automatischen" Verlängerung widerspricht.

Befristete Verträge ohne Verlängerungsklausel

Hierbei handelt es sich um einen "echten" befristeten Vertrag, der mit Zeitablauf sein Ende findet. Angesichts der hohen Investitionen, die ein Gewerbemieter bei Vertragsbeginn auf sich nimmt, stellt ein solcher Vertragstyp meist keine interessengerechte Lösung dar.

Vertrag mit Optionsrecht

Der weitaus häufigste Vertragstyp ist ein befristeter Mietvertrag mit einer Verlängerungsoption. Anders als bei einem befristeten Vertrag mit Verlängerungsklausel, kann der Mieter sich nach Ende der Festmietzeit entscheiden, ob er eine Verlängerung wünscht oder nicht.

Die Optionsabrede bedarf wegen § 550 BGB der Schriftform. Dies gilt auch, wenn sich das Mietverhältnis durch die Ausübung der Option um mehr als ein Jahr verlängert.

Damit der Vermieter rechtzeitig Klarheit hat, ob das Optionsrecht ausgeübt wird, ist im Vertrag häufig eine Ausübungsfrist für das Optionsrecht vereinbart. Wenn keine Frist vereinbart wurde, muss der Mieter das Optionsrecht innerhalb der vertraglichen Kündigungsfrist ausüben. Sind auch solche nicht vereinbart, kann die Option noch am letzten Tag der Vertragszeit ausgeübt werden.

Erfolgt gar keine Erklärung verlängert sich der Mietvertrag nach § 545 BGB stillschweigend auf unbestimmte Zeit, sofern keine Partei etwas anderes erklärt.

In der Vertragsklausel, die die Option enthält, sollte der Mieter darauf achten, dass sich der Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen verlängern soll. Der Vermieter wird bestrebt sein, die Ausübung der Option an eine erhöhte Miete zu knüpfen.