Einzelne mietrechtliche Themen

Liebe Mitglieder,

in dieser Rubrik finden Sie einzelne Themen, die in unserer Beratungspraxis häufig angesprochen werden.

 

 

Trinkwasserverordnung und Legionellen

Trinkwasserverordnung und Legionellen

Mieter kommen mit der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in Berührung.

Ihr Vermieter ist unter Umständen ein "Unternehmer" oder "sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage". nach § 13 TrinkwV. Zum 1. November 2011 trat die Novellierung der TrinkwV mit der Prüfpflicht von größeren Warmwasseranlagen auf Legionellen in Kraft. Die TrinkwV wurde am 10.03.2016 neugefasst.

Bereits vor der letzten Neufassung wurde die Untersuchungspflicht auf alle gewerblichen Immobilienbetreiber ausgeweitet, also auch für Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Die Legionellenunterschung muss in dreijährigen Intervallen stattfinden. Übersteigt die Zahl der Legionellen den Grenzwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 ml , muss der Eigentümer handeln und auch seine Mieter informieren. Das Gesundheitsamt hakt in diesen Fällen nach und prüft, was unternommen wurde.Im schlimmsten Fall droht dem Vermieter ein Bußgeld bis zu 50.000,00 €.

Nicht alle Mietwohnungen sind von den Regelungen der Trinkwasserverordnung betroffen. Sofern die Trinkwasserversorgung, z. B. über Durchlauferhitzer, Kleinboiler oder Gasthermen erfolgt, sind die Voraussetzungen für die Anwendung der Trinkwasserverordnung meist nicht gegeben. Die Verpflichtung nach der Trinkwasserverordnung greift nur, wenn u.a. die zentrale Trinkwasseranlage ein Speichervolumen von mehr als 400 Litern hat und die Leitungen von der Warmwasserbereitung bis zur Entnahmestelle mindestens drei Liter Volumen aufweisen.

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die im Wasser leben. Die für Erkrankungen des Menschen bedeutsamste Art ist die sog. Legionella pneumophila (Anteil von etwa 70 bis 90 %, je nach Region), sie ist Erreger der Legionellose oder Legionärskrankheit.

Bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen achten wir besonders auch darauf, ob für das Haus, in dem Sie wohnen, eine Legionellenprüfung vorgeschrieben ist und ob diese Kosten auf Sie umgelegt werden dürfen.

 

 

Mietrechtsreformen

Mietrechtsreformen

Der Gesetzgeber hat das Mietrecht für sich entdeckt. Nachdem es von 2001 bis 2013 recht ruhig war, hier die wesentlichen Reformen:

Am 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nach "schwerer Geburt" in Kraft getreten. 

Aus dem Namen dieses Gesetzes geht hervor, was vom Gesetzgeber bei der Mietrechtsänderung beabsichtigt ist. Der vollständige Titel lautet: "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln".

Eine kurze Zusammenfassung der Inhalte dieses Gesetzes finden Sie hier.

Seit dieser Reform ist es spannend geblieben. Im Jahr 2015 wurden unter anderem das sog. Bestellerprinzip und die "Mietpreisbremse" im Gesetz verankert. Aber auch damit ist nur ein Teil der im Koalitionsvertrag aus Dezember 2013 für die 18. Legislaturperiode vorgesehenen Änderungen im Mietrecht umgesetzt worden.

Aktuell (Juli 2016) steht das "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften  -Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz" an. Danach sollen folgende Bereiche geändert oder ergänzt werden:

  • Regelungen zur Wohnfläche
  • Änderungen bei Modernisierungen (u.a. Kappungsgrenze und Umlegbarkeit von nur noch 8% der Kosten auf den Mieter)
  • Änderungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Vorgaben insbesondere an qualifizierte Mietspiegel
  • Änderungen bei der fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Da sag noch einer, Recht sei trocken oder langweilig. Für das Mietrecht gilt dies in den vergangenen Jahen sich nicht. Wir halten Sie weiter auf dem Laufenden!

 

 

Videoüberwachung im Miethaus

Videoüberwachung im Miethaus

Die Mieterin wehrte sich dagegen, dass Videokameras an verschiedenen Stellen in den Eingangsbereichen des Hauses angebracht wurden. Diese wurden auf Wunsch einzelner Mieter angebracht, da ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis wegen der im Haus tätigen Botschafter bestand.

Der Begriff Videoüberwachung teilt sich auf in die Bereiche

1) reine Beobachtung

2) Aufzeichnen von Lebensvorgängen

3) Verwertung und Verarbeitung des damit gewonnen Materials sowie

4) Abgleich des gewonnen Bildmaterials mit vorhandenen Daten.

 

Für die Beurteilung der Frage, ob die Überwachung zulässig ist, kommt es darauf an, welche Zielrichtung mit dem Kameraeinsatz verfolgt wird.

Nach den datenschcutzrechtlichen Regeln (§ 6b Bundesdatenschutzgesetz) kommt es u.a. darauf an, wer das Hausrecht hat. Der alleinige Mieter eines befriedeten (das heißt abgegrenzten) Grundstückes darf daher seinen Hoheitsbereich überwachen. Der Mieter eines Mehrfamilienhauses kann eine optische Überwachung nur für solche Bereiche verlangen, für die er das alleinige Hausrecht hat. Damit scheidet die Überwachung von Hausfluren und anderen Gemeinschaftflächen aus. Anders ist es bei gewerblich genutzten und öffentlich zugänglichen Räumen, z. B. Tiefgaragen oder Warenhäuser. 

Von einer Duldungspflicht des Mieters wegen einer „Modernisierung“ im Sinne des § 554 BGB wird nur dann auszugehen sein, wenn die datenschutzrechtlichen Vorschriften eingehalten werden (keine Aufzeichnung, keine Speicherung und nur wenn der Mieter die Überwachungsmöglichkeit erst selbst in Gang setzen kann, z. B. wenn an seiner Wohnungstür geklingelt wurde).

Eine verdeckte Videoüberwachung ist regelmäßig unzulässig.

Wildschweine als Mangel der Mietwohnung?

Der Mieter hatte eine Wohnung in einer am Waldrand gelegenen Wohnanlage gemietet. Der die Anlage umgebende Zaun war an einigen Stellen stark beschädigt und daher durchlässig. Daher drangen immer wieder Wildschweine auf das Grundstück ein. Es kam tatsächlich zu einem Angriff durch ein Wildschwein. Der Mieter argumentierte, dass man sich nich mehr frei bewegen könne, ohne Angst zu haben. Er kürzte die Miete, der Rechtstreit ließ nicht lange auf sich warten.

Mit Urteil vom 21.12.2015, Az. 67 S 65/14 stellte das Landgericht Berlin fest, dass die Minderung der monatlichen Warmmiete angemessen ist. Der Vermieter ist zur Beseitigung der Mängel am Zaun und darüber hinaus auch verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Dringen Wildschweine auf die Gemeinschaftflächen bis hin zum Wohnhaus ein, entspricht dieser Zustand nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko, das ein Mieter hinnehmen muss. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Wohnanlage am Waldrand handelt.

Zusammenfassend heißt das: Das Eindringen von Wildschweinen auf ein Grundstück stellt eine konkrete Gefahr dar und begründet einen Mangel der Mietsache, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (=Aufenthalt und Benutzung ohne Gefahren) wesentlich beeinträchtigt, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Mag dieser Fall zwar auf den ersten Blick außergewöhnlich erscheinen, so kommt diesem in zweierlei Hinsicht größere Bedeutung zu:

1) Wie definiert sich der vertragsgemäße Mietgebrauch?

2) Im Rahmen einer Vollstreckung ist maßgeblich, was unter einem „stabilen Zaun“ zu verstehen ist. Falls die Mieter von den Vermietern die Kosten für einen „stabilen Zaun“ fordern sollten, müsste hinreichend konkretisiert werden, wie dieser beschaffen sein muss (Anhaltspunkte zu sog. mechanischen Hindernissen oberhalb und unterhalb der Erde finden sich zum Teil in den Durchführungsverordnungen der Länder zum Bundesjagdgesetz).

Schimmelbildung in Wohnräumen

Schimmelbildung in Wohnräumen

Feuchtigkeitserscheinungen in Wohnräumen mit anschließender Schimmelbildung machen einen großen Teil unserer Beratungstätigkeit aus.

Die rechtliche Beurteilung von Schimmelbildung in Gebäuden entnehmen Sie bitte dem Aufsatz "Schimmel".

Räum- und Streupflicht

Wen trifft die Pflicht?

Für die Beseitigung von Schnees- und Eis sowie das Streuen und Räumen der Gehwege und Straßen sind zunächst die Gemeinden zuständig. Diese haben die Streu- und Räumpflicht aber meist durch Satzung auf die Eigentümer abgewälzt, soweit es Gehweeg betrifft. Der Eigentümer kann diese Pflicht selbst übernehmen, ein Serviceunternehmen damit beauftragen oder die Verpflichtung auf den Mieter übertragen.

Die Übertragung auf den Mieter geschieht durch den Mietvertrag. Handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, sind an die entsprechende Klausel besondere Anforderungen geknüpft, da es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Diese muss sich an den §§ 305 ff. BGB messen lassen.

In welchem Umfang haftet der Mieter?

Wenn die Pflicht auf den Mieter wirksam übertragen wurde, obliegt ihm die Schnee- und Eisbeseitigung. Diese Pflicht besteht aber nicht uneingeschränkt. Grundvoraussetzung ist, dass auf Straßen und Wegen eine allgemeine Glätte gegeben ist und nicht nur einzelne Glättestellen vorliegen (BGH v. 26.02.2009 III ZR 225/08).

 

Die Räum- und Streupflicht beginnt in aller Regel um 07.00 Uhr morgens und endet abends um 20.00 Uhr. Auf dem Bürgersteig ist ein ca. 1 bis 1,20 Meter breiter Streifen frei zu räumen, damit zwei Fußgänger vorsichtig aneinander vorbei gehen können. Gerade bzgl. des Zeitfensters können die Satzungen der Gemeinden aber erhebliche Abweichungen vorsehen.