Wohnfläche

Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass bei der Wohnfläche Streit vorprogrammiert ist. Die Flächenangabe im Vertrag entspricht meist nicht der tatsächlichen Wohnungsgröße.

Lange Zeit galt, dass bei einer Abweichung von max. 10 % der tatsächlichen zur vertraglichen Fläche die vertragliche Vereinbarung Vorrang hatte. 

Im Novmeber 2015 gab es einen Paukenschlag, denn der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Mieterhöhung entschieden, dass es auf die tatsächliche Fläche der Wohnung ankommt. Die Miete erhöht sich also pro Quadratmeter, der wirklich als Wohnfläche gegeben ist (Urteil vom 18. 11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Die "10 %-Klausel" gilt in diesem Bereich nicht mehr.

Mit dem anstehenden "Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften - Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz" soll diese Rechtsprechung Gesetzesqualität bekommen. 

Liegt also eine Abweichung der tatsächlichen Fläche von mehr als 10 % zur vertraglichen Wohnfläche vor, stellt dies einen Mangel der Mietssache dar, der zur Mietminderung berechtigt. Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, kann der Mieter auch mindern, er muss aber beweisen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist.

Weiterhin soll im Gesetz verankert werden, dass die Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Wohnflächenberechnung treffen können. 

Fehlt eine solche vertragliche Vereinbarung, gelten für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung. Bei Gebäuden, die ab 01.01.2004 bezugsfertig waren, richtet sich die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.