Anspruch auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen – Newsletter Oktober 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis zu
Liebe Mitglieder,
erneut musste sich der Bundesgerichtshof mit einer Fragestellung aus dem Recht des preisgebundenen Wohnraums befassen. Diesmal ging es darum, ob dem Vermieter ein Anspruch auf Vertragsanpassung zusteht, wenn die in einem langjährigen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend gemachten Mieterhöhungen unwirksam waren.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin erhöhte die Miete in den letzten ca. 30 Jahren kontinuierlich von ursprünglich DM 379,64 bis auf EUR 481,59 unter Berücksichtigung der maßgeblichen Vorschriften des Rechts des preisgebundenen Wohnraums. Die Mieterin zahlte die jeweils erhöhte Miete zwar, ist allerdings der Auffassung, dass die Vermieterin die Miete nicht hätte einseitig erhöhen dürfen, weil eine in den siebziger Jahren durchgeführte Sanierung nicht die gesetzlichen Bestimmungen des sog. Zweiten Wohnungsbau- und Familienheimgesetzes erfülle und damit kein preisgebundener Wohnraum vorliege. Für den nicht verjährten Zeitraum hat die Mieterin die Vermieterin auf Rückzahlung der „überhöhten“ Mieten klageweise in Anspruch genommen.
Der BGH gab der Mieterin nur teilweise Recht. In seinem Urteil vom 24. März 2010, Az.: VIII ZR 160/09, entschied der BGH, dass die Preisgebundenheit der von der Mieterin angemieteten Wohnung Geschäftsgrundlage geworden und der Vermieterin bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist. -2- -2-
Ohne Vertragsanpassung bestünde ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur 40 % der von der Vermieterin zuletzt verlangten Miete und nur 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Vermieterin kann diese Diskrepanz auch nicht in absehbarer Zeit durch Mieterhöhungen nach den Vorschriften des preisfreien Wohnraums beheben. Obergrenze für eine Vertragsanpassung ist die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Jahre 2007 und da diese nicht unerheblich niedriger war als die von der Vermieterin zuletzt verlangte, hat der BGH den Fall zur Entscheidung wieder an das Berufungsgericht zurück verwiesen.
Mit dieser Entscheidung ist der BGH zwar nicht der Auffassung der Mieterin gefolgt, hat aber ein in der Sache gerechtes Urteil gefällt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat der BGH eine (erforderliche) Vertragsanpassung vorgenommen, die nicht von vornherein klar war, jedoch aufgrund der langen Vertragsdauer gerechtfertigt ist.
Da derartige rechtliche Lösungen bei Streitigkeiten aus dem Recht des preisgebundenen Wohnraums bei langjährigen Mietverträgen durchaus öfter vorkommen, die Einschätzung einer solchen Sach- und Rechtslage allerdings schwierig ist, empfehlen wir Ihnen, verehrte Mitglieder, Fragen zu dieser Thematik oder zu ähnlich gelagerten Sachverhalten, mit Ihrem Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zu besprechen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
