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Gewerbemietvertrag kündigen

Wenn ein Gewerbemietvertrag gekündigt wird, gilt es, besondere Bestimmungen zu beachten. Wir vom Interessenverband Mieterschutz e.V. informieren Sie über die gesetzlichen Regelungen.

Sonderregelung in Corona-Pandemie

Zum Jahresbeginn 2021 ist eine neue gesetzliche Regelung mit Artikel 240 § 7 EGBGB in Kraft getreten. Hiernach soll nach dem Willen der Bundesregierung die Möglichkeit
geschaffen werden, dass Pächter und Mieter von Gewerbeflächen sich durch die
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage
berufen können.

Die durch das neue Gesetz geschaffene Möglichkeit stellt eine Vermutung auf,
dass durch Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie eine schwerwiegende
Veränderung der Situation eingetreten ist.

Dies kann für Mieter mit behördlich angeordneten Schließungen oder auch nur
den veränderten Anforderungen durch angeordnetes Homeoffice von Mitarbeitern
eine große Möglichkeit schaffen, die Miete zu mindern oder sogar auch
vorzeitig aus Mietverhältnissen auszuscheiden.

Gerade diese schwer zu beurteilende rechtliche Überprüfung der
Mietverhältnisse/Mietverträge und die begleitende Korrespondenz mit dem Vermieter
übernehmen wir für unsere Mitglieder kostenfrei. Das erforderliche Fingerspitzengefühl
haben unsere Beraterinnen und Berater. Sprechen Sie uns gern an.

Zudem hat der Bundestag im Eilverfahren das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ im Frühjahr 2020 verabschiedet, da aufgrund der Corona-Pandemie zahlreiche Gewerbetreibende Ihre Betriebe auf staatliche Anordnung schließen mussten oder erheblichen Einschränkungen unterworfen sind. Seit dem 01.04.2020 ist es in Kraft und bezieht sich unter anderem auch auf rechtliche Regelungen zur Kündigung von Gewerbemietverträgen.
So berechtigen Mietschulden, die aufgrund der Corona-Krise entstanden sind, den Vermieter nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags. Dennoch bleibt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters bestehen, die Miete fristgerecht zu bezahlen. Im Folgenden werden die für das Gewerbemietrecht relevanten Details des Gesetzes aufgelistet:

  • Mietschulden, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstanden, berechtigen den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags.
  • Der Mieter muss den Beweis erbringen, dass die Corona-Krise den Zahlungsverzug ausgelöst hat. Dies kann z.B. eine Schließungsverfügung, ein Antrag auf staatliche Unterstützung oder eine eidesstattliche Versicherung sein.
  • Die Mietschulden müssen inkl. Verzugszinsen bis spätestens zum 30.06.2022 nachgezahlt werden. Ansonsten darf der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
  • Der Gesetzgeber kann – wenn nötig – den Zeitraum des gesetzlichen Kündigungsausschlusses bis zum 30. September 2020 oder darüber hinaus verlängern.
  • Alle anderen Kündigungsrechte des Gewerbemietrechts gelten für beide Vertragsparteien unverändert.>/li>

Beendigung durch Zeitablauf

Wenn eine bestimmte Mietdauer vereinbart ist (befristeter Mietvertrag), endet der Vertrag mit Ablauf dieser Zeit. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es jedoch möglich, dass der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis

  • per einvernehmlichen Aufhebungsvertrag vorzeitig beendet,
  • außerordentlich fristlos kündigt oder
  • sich auf ein Sonderkündigungsrecht beruft.

Hat ein Mietvertrag eine befristete Laufzeit von mehr als 30 Jahren, dann kann dieser nach Ablauf von 30 Jahren fristgemäß gekündigt werden.

Beendigung durch Kündigung , Besonderheiten im Vertrag

Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit muss eine Kündigung ausgesprochen werden, um den Vertrag zu beenden. Dafür ist kein Kündigungsgrund erforderlich. Im Gewerbemietrecht können die Vertragsparteien vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen und besonders lange oder kurze Kündigungsfristen vereinbaren.
Bei der ordentlichen Kündigung kann jede Partei den Vertrag innerhalb der vereinbarten Frist kündigen.
Um eine außerordentliche, also fristlose, Kündigung auszusprechen, muss ein besonders wichtiger Grund vorliegen. Das Gesetz hat als solche Gründe beispielhaft genannt:

  • Störungen des Hausfriedens,
  • wenn vom Objekt eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgeht,
  • wenn dem Mieter der Gebrauch nicht gewährt wird oder
  • wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt.

Weiterhin stellt es einen wichtigen Grund dar, wenn Zahlungsverzug vorliegt. Über diese gesetzlichen Beispiele kann jeder schwere Vertragsverstoß einer Partei einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen. Wichtig ist aber jeweils, dass vor der Kündigung eine Abmahnung ausgesprochen wird.

Beendigung durch Kündigung , gesetzliche Grundregel

Ist im Vertrag zu den Kündigungsfristen nichts geregelt, gilt die gesetzliche Regel des § 580a BGB. Hinsichtlich der Frist wird unterschieden, ob es sich um Geschäftsräume, Grundstücke oder Räume handelt, die keine Geschäftsräume sind (zum Beispiel Garagen). Beim Regelfall des Geschäftsraumes kann fristgemäß am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals gekündigt werden. Somit beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate abzüglich sogenannter Karenztage.

Sonderkündigungsrecht

Sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter steht unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht zu. Beispiele für dieses Sonderkündigungsrecht sind u.a.:

  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Tod des Mieters
  • Insolvenz des Mieters
  • Insolvenz des Vermieters

Die Mitgliedschaft beim Interessenverband Mieterschutz e.V.

Die umfangreichen Informationen, die wir Ihnen zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags zur Verfügung stellen, dienen Ihnen zur Orientierung. Eine individuelle Beratung ersetzen sie nicht.
Investieren Sie in Ihr persönliches Mietrecht und werden Sie Mitglied im Interessenverband Mieterschutz e.V. Sie profitieren von diesen Leistungen:

  • Überprüfung des Mietvertrags (vorzugsweise vor der Unterzeichnung);
  • Umfangreiche Beratung durch unsere Rechtsanwälte persönlich, per Mail oder telefonisch
  • Überprüfung der Betriebskosten
  • Außergerichtliche Beratung
  • Auch für das Gewerbe
  • Schriftverkehr mit dem Vermieter.

Eine Mitgliedschaft dauert mindestens 24 Monate. Der Mitgliedsbeitrag beträgt für private Mieter 49,50 €/12 Monate. Für gewerbliche Mieter unterscheidet sich der Mitgliedsbeitrag und richtet sich nach Ihren Mietkonditionen. Es werden für beide Mitgliedschaften keine Aufnahmegebühren fällig.


WICHTIGER HINWEIS:

Es versteht sich, dass der in diesen Texten zur Verfügung gestellte Inhalt lediglich eine "Richtschnur" darstellen kann und niemals eine individuelle Beratung ersetzt. Obgleich wir sorgfältig die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen prüfen, ist nicht ausgeschlossen, dass sich in dem einen oder anderen Punkt die Rechtsprechung seit Abfassung des Textes geändert hat. Daher eigene Aktionen niemals ohne weitere fachkundige Beratung unter Berücksichtigung der eigenen vertraglichen Position! Der Rechtsunkundige darf sich weder auf die hier veröffentlichten Texte, noch auf Zeitungsartikel etc. verlassen. Genausowenig, wie man eine nicht unkomplizierte Krankheit selbst behandeln sollte, sollte man "Anwalt in eigener Sache" spielen.