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Mieterhöhung

Mieterhöhung

Die schlechte Nachricht: Wenn keine Vereinbarung über eine höhere Kaltmiete erfolgt, kann der Vermieter die Kaltmiete einseitig erhöhen, wenn er die gesetzlichen Voraussetzungen einhält.
Das Gesetz erlaubt eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, im Rahmen einer Staffelmiete und einer Indexmiete. Eine Mieterhöhung im Rahmen einer Staffelmiete oder einer Indexmiete bedarf einer vertraglichen Vereinbarung, z.B. im Mietvertrag. Die gute Nachricht: Viele einseitige Mieterhöhungsverlangen sind fehlerhaft, sodass zwar nicht die Erhöhung vermieden, aber sie immerhin der Höhe nach abgemildert werden kann.

Die tatsächliche Wohnfläche

Aus Erfahrung empfiehlt es sich daher immer, die Wohnfläche zu überprüfen. Im Bereich der Mieterhöhungen kommt es nicht auf bisher noch geltende 10%-Toleranzgrenzen an. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November, Az. VIII ZR 266/14 entschieden, dass nur noch die tatsächliche Fläche relevant ist und nicht die vertragliche angegebene.

Kann eine Mieterhöhung verweigert werden, weil die Wohnung Mängel hat?

Wichtig ist, dass eine Mieterhöhung nichts mit Mängeln der Wohnung zu tun hat. Der Vermieter kann also trotzdem eine Erhöhung fordern. Erfüllt diese alle gesetzlichen Voraussetzungen, kann die Zustimmung zur Erhöhung nicht verweigert werden, weil die Wohnung Mängel hat.

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Nicht in oben genanntem Sinne, aber natürlich in der Summe stellt auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung eine Mieterhöhung dar. Dies ist nach § 560 Absatz 4 BGB immer möglich, wenn sich nach ordnungsgemäßer Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig sind. Näheres finden Sie unter der jeweiligen Überschrift.

Die Mieterhöhung nach Modernisierungen

Gleiches gilt für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung .

Die Fristen zur Mieterhöhung

Da die Mieterhöhung eine Abänderung des ursprünglichen Vertrages ist, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer erhöhten Miete verlangen. Sein Anspruch richtet sich nicht auf Zahlung, sondern auf die Abgabe der Zustimmungserklärung durch den Mieter. Bis zur Zustimmung besteht ein zweimonatiges Prüfungsrecht, gerechnet ab Monatsende (Monat des Zugangs des Schreibens). Die erhöhte Miete wird dann ab dem nächsten Monatsersten geschuldet. Während der Prüfungszeit hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht unabhängig von den vertraglichen Kündigungsfristen. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum Ende seiner Prüfungs- und Überlegungsfrist kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später. Beispiel:

  • Sie erhalten das Schreiben von Ihrem Vermieter zur Mieterhöhung am 5. Juni. Das zweimonatige Prüfungsrecht endet am 31. August. Die erhöhte Miete wäre ab dem 1. September fällig. Wenn Sie zum 31. August kündigen, endet das Mietverhältnis zwei Monate später (Sonderkündigungsrecht) am 31. Oktober.

Hat die Prüfung ergeben, dass nur ein Teil der verlangten Erhöhung rechtens ist, empfiehlt es sich, eine  Teilzustimmung  abzugeben.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei Mieterhöhung?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze für die Mieterhöhung. Das ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für einen vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden. Diese werden im Mietspiegel zusammengefasst. Selbst wenn diese Obergrenze eingehalten wird, darf der Vermieter die Nettomiete maximal um insgesamt 20% in drei Jahren erhöhen. Diese Begrenzung der Erhöhung ist auch als "Kappungsgrenze" bekannt.

Liegt die Miete zum Beispiel 10% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter auch nur diese 10% erhöhen. Liegt die Miete 30% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er um 20% erhöhen. Die nächsten drei Jahre sind keine weiteren Erhöhungen mehr möglich. Die 20% können auch auf drei Jahre verteilt werden. 
Zwischen alter und neuer Miete müssen jedoch immer 15 Monate liegen.

Die Mieterhöhung nach Mietspiegel

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach Mietspiegel angibt, muss er zunächst die Wohnung des Mieters in den Mietspiegel eingruppieren. Dies kann er tun, indem er in seinem Schreiben entweder:

  • den maßgeblichen Mietspiegelwert
  • die Mietspiegelspanne oder
  • Das einschlägige Mietspiegelfeld bezeichnet (BGH WuM 2008, 88).

Die Spanne der möglichen Mieterhöhung hängt dabei von der Anzahl der Ausstattungsmerkmale ab. Wir bieten Ihnen an, dass wir mit Ihnen die Ausstattungsmerkmale des Mietspiegels sorgfältig überprüfen und kontrollieren, ob diese auch auf Ihre Wohnung zutreffen. Die geforderte Mieterhöhung lässt sich häufig abmildern, da die Wohnung tatsächlich über weniger Merkmale verfügt.

Die Mitgliedschaft beim Interessenverband Mieterschutz e.V.

Die von uns zur Verfügung gestellten Informationen stellen eine Richtschnur dar und ersetzen eine individuelle Beratung zum Mietrecht nicht.
Daher empfehlen wir Ihnen unsere Mitgliedschaft. Sie profitieren von folgenden Leistungen:

  • Die Prüfung des Mietvertrags (vorzugsweise vor der Unterzeichnung)
  • Eine umfangreiche Rechtsberatung persönlich, per Mail oder telefonisch
  • Eine Prüfung der Betriebskosten
  • Auch außergerichtliche Beratung
  • Für private und gewerbliche Mieter
  • Schriftverkehr mit dem Vermieter.
  • Zugang zu Urteilen, Aufsätzen und Vorlagen für Anschreiben

Für private Mieter beträgt die Mitgliedschaft 49,50 €/12 Monate. Der Beitrag für gewerbliche Mitglieder richtet sich nach den Mietkonditionen. Für beide Mitgliedschaften beträgt die Mindestlaufzeit 24 Monate. Aufnahmegebühren entfallen.


WICHTIGER HINWEIS:

Es versteht sich, dass der in diesen Texten zur Verfügung gestellte Inhalt lediglich eine "Richtschnur" darstellen kann und niemals eine individuelle Beratung ersetzt. Obgleich wir sorgfältig die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen prüfen, ist nicht ausgeschlossen, dass sich in dem einen oder anderen Punkt die Rechtsprechung seit Abfassung des Textes geändert hat. Daher eigene Aktionen niemals ohne weitere fachkundige Beratung unter Berücksichtigung der eigenen vertraglichen Position! Der Rechtsunkundige darf sich weder auf die hier veröffentlichten Texte, noch auf Zeitungsartikel etc. verlassen. Genausowenig, wie man eine nicht unkomplizierte Krankheit selbst behandeln sollte, sollte man "Anwalt in eigener Sache" spielen.