Mieterhöhung

Mieterhöhung

Die schlechte Nachricht: wenn keine Vereinbarung über eine höhere Kaltmiete erfolgt, kann der Vermieter die Kaltmiete einseitig erhöhen, wenn er die gesetzlichen Voraussetzungen einhält.

Das Gesetz erlaubt eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, im Rahmen einer Staffelmiete und einer Indexmiete.

Die gute Nachricht: viele einseitige Mieterhöhungsverlangen sind fehlerhaft, sodass zwar nicht die Erhöhung vermieden, aber immerhin der Höhe nach abgemildert werden kann.

Aus Erfahrung empfihelt es sich daher immer, die Wohnfläche zu überprüfen. Im Bereich der Mieterhöhungen kommt es nicht auf bisher noch geltende 10%-Toleranzgrenzen an. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November, Az. VIII ZR 266/14 entschieden, dass nur noch die tatsächliche Fläche relevant ist und nicht die vertragliche angegebene.

Wichtig ist aber, dass eine Mieterhöhung nichts mit Mängeln der Wohnung zu tun hat. Der Vermieter kann also trotzdem eine Erhöhung fordern. Erfüllt diese alle gesetzlichen Voraussetzungen, kann die Zustimmung zur Erhöhung nicht verweiger werden, weil die Wohnung Mängel hat.

Nicht in oben genanntem Sinne, aber natürlich in der Summe stellt auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung eine Mieterhöhung dar. Dies ist nach § 560 Absatz 4 BGB immer möglich, wenn sich nach ordnungsgemäßer Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen zu niedrig sind. Näheres finden Sie unter der jeweiligen Überschrift.

Gleiches gilt für die Mieterhöhung nach Modernisierungen.

Da die Mieterhöhung eine Abänderung des ursprünglichen Vertrages ist, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer erhöhten Miete verlangen. Sein Anspruch richtet sich nicht auf Zahlung, sondern Abgabe der Zustimmungserklärung durch den Mieter. Bis zur Zustimmung besteht ein zweimonatiges Prüfungsrecht, gerechnet ab Monatsende (Monat des Zugangs des Schreibens). Die erhöhte Miete wird dann ab dem nächsten Monatsersten geschuldet. Während der Prüfungszeit hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht unabhängig von den vertraglichen Kündigungsfristen. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum Ende seiner Prüfungs- und Überlegungsfrist kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später.

Hat die Prüfung ergeben, dass nur ein Teil der verlangten Erhöhung rechtens ist, empfiehlt es sich, eine Teilzustimmung abzugeben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze für die Mieterhöhung. Selbst wenn diese Obergrenze eingehalten wird, darf der Vermieter die Nettomiete maximal um insgesamt 20% in drei Jahren erhöhen. Liegt die Miete zum Beispiel 10% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter auch nur diese 10% erhöhen. Liegt die Miete 30% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er um 20% erhöhen. Die nächsten drei Jahre sind keine weiteren Erhöhungen mehr möglich. Die 20% können auch auf drei Jahre verteilt werden. Zwischen alter und neuer Miete müssen jedoch immer 15 Monate liegen.


WICHTIGER HINWEIS:

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