Duldung baulicher Maßnahmen durch den Mieter – Newsletter April 2009
Liebe Mitglieder,
mit dem heutigen Mieterbrief wollen wir Sie mit einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vertraut machen, in dem der BGH über die Duldungsverpflichtung des Mieters bei einer baulichen Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anordnung zu entscheiden hatte.
Der Entscheidung lag eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung des Einbaus von Steigleitungen wegen der Installation einer neuen Heizungsanlage in der Wohnanlage des Mieters zugrunde. Hintergrund war, dass ein Schornsteinfeger feststellte, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen der Wohnanlage des Vermieters nicht die Abgasgrenzwerte einhielten und das zuständige Umweltamt den Vermieter aufforderte, eine neue Heizungsanlage einzubauen. Der Mieter lehnte die angekündigten Arbeiten zum Anschluss seiner Wohnung an die Heizungsanlage ab und verwehrte überdies dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der weiteren Wohnungen in der Wohnanlage. Auch der weiteren Bitte des Vermieters, einen Termin für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kam der Mieter nicht nach und die Umweltbehörde drohte dem Vermieter schließlich ein Bußgeldbescheid für den Fall an, dass der Anschluss der Wohnungen an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge.
Der BGH hat mit seinem Urteil vom 04. März 2009, Aktenzeichen VIII ZR 110/08, entschieden, dass der Mieter den Einbau der Steigleitungen zu dulden hat. Zwar fiel die bauliche Maßnahme nicht unter die Maßnahmen, die zur Erhaltung bzw. Verbesserung der Mietsache oder aber zur Einsparung von Energie und Wasser im Sinne des § 554 BGB zu zählen sind, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat. Besondere Anforderungen der Mitteilungspflicht an den Mieter musste der Vermieter daher auch nicht einhalten. Jedoch ergibt sich die Duldungspflicht baulicher Maßnahmen nach behördlicher Anordnung für den Mieter in diesen Fällen aus § 242 BGB, wenn dies „nach Treue und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erforderlich ist.“
Diese besonderen Umstände waren vorliegend gegeben und der Mieter war unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfanges der Maßnahme zur Mitwirkung an einer zeitnahen Terminabstimmung verpflichtet. Da der Vermieter sogar dem Mieter die Möglichkeit einräumte, selbst einen Termin zum Einbau der Steigleitungen zu benennen, der Mieter indes hierauf nicht reagierte, hatte der Vermieter – nach Auffassung des BGHs – alles mögliche getan, um die Belange des Mieters zu wahren.
Die Besonderheit der vorliegenden Entscheidung ist, dass der BGH die streitgegenständliche Duldungsverpflichtung des Mieters nicht in den speziellen Vorschriften des Mietrechts, sondern unter Anwendung des § 242 BGB begründet sah. Hierbei waren die besonderen Gesamtumstände des Einzelfalles zu berücksichtigen, die schwer überschaubar sind und besondere Fachkunde erfordern. Die juristische Überprüfung ist dabei ratsam. Sprechen Sie bei derartigen Fallkonstellationen Ihren Berater Ihres Interessenverbandes Mieterschutz e.V. gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
