Wohnfläche / Beschaffenheitsvereinbarung – Mieterbrief Oktober 2016
Der Sachverhalt
Im Exposé eines Maklers waren Angaben über die Wohnfläche enthalten, der Makler machte dem Mieter auch telefonisch Angaben über die Wohnfläche. Im Mietvertrag waren jedoch keine Flächenangaben vorhanden. Der Mieter hat wegen einer abweichenden Wohnfläche den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Er behauptete, über die richtige Wohnfläche getäuscht worden zu sein.
Das Urteil
Zu Unrecht. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 21.01.2016 festgestellt, dass Flächenangaben im Vorfeld des Mietvertrages keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Nur dann könnte der Mieter über eine solche Beschaffenheit getäuscht worden sein. Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat genügt nicht, um daraus eine Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten herzuleiten. Auch telefonische Mitteilungen des Maklers sind dem Vermieter nicht zuzurechnen. Der Makler ist kein sog. Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Dies ist nur dann anders, wenn der Makler in die Erfüllung von mietvertraglichen Pflichten eingebunden ist.
Hinweis für die Praxis
Die Wohnfläche ist im Mietvertrag von großer Bedeutung. Umso wichtiger ist die „richtige“ Bestimmung der Fläche. Relevant ist dies zum einen, wie im Fall, für die Beschaffenheit der Mietsache. Die Größe stellt dabei ein wesentliches Merkmal dar, schließlich wird die Miethöhe an die Quadratmeterzahl geknüpft. Im Verhältnis der Wohnfläche werden auch die Betriebskosten umgelegt. Für den Bereich der Mieterhöhung hat der Bundesgerichtshof im November 2015 entschieden, dass es nur auf die tatsächliche Fläche der Wohnung ankommt und nicht auf die vertragliche Angabe. Im Übrigen (in Hinblick auf einen möglichen Mangel) wird aber (noch?) an der sog. 10% – Rechtsprechung festgehalten, wonach Flächenabweichungen von unter 10% nicht berücksichtigt werden. Es sollte also im Vertrag genau festgelegt werden, von welcher Fläche die Vertragsparteien ausgehen und wie diese Fläche ermittelt wurde. Häufig geschieht dies nach der Wohnflächenverordnung.
