Kündigung

Eine Kündigung ist ein Mittel zur Vertragsbeendigung. Anders als ein Aufhebungsvertrag ist die Kündigung eine einseitige Beendigung des Mietvertrages zu den im Mietvertrag vereinbarten Fristen. Hingewiesen werden soll schon an dieser Stelle, dass eine einmal erklärte Kündigung nicht zurück genommen werden kann. Einmal erklärt, ist der Vertrag mit Zugang der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter beendet.

Bei der Kündigung unbefristeter Mietverträge wird zwischen der ordentlichen (fristgemäßen) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung unterschieden. Eine Kündigung befristeter Verträge ist nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich.

Will der Mieter früher aus dem Vertrag aussteigen, im Vertrag ist das Kündigungsrecht aber für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen, kann der Mieter auf einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter hinwirken. Will der Vermieter dies nicht, hat der Mieter nur die Möglichkeit einen Nachmieter zu stellen, mit dem der Vermieter einverstanden ist; oder er vermietet die Wohnung unter.

Nähere Informationen und Mustertexte zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags finden Sie im Downloadbereich.

Verträge, die nach dem 01.September 2001 unterzeichnet wurden, dürfen nur noch in Ausnahmefällen zeitlich befristet werden (§ 575 BGB). Nur wenn der Vermieter schriftlich im Mietvertrag darauf hinweist, dass er nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf an der Wohnung hat oder größere Sanierungsarbeiten vornehmen möchte, ist eine Befristung noch möglich. Ist die Befristung unwirksam, kann der Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Die Begründungspflicht für eine Befristung kann der Vermieter umgehen, indem er einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht in den Vertrag aufnimmt. Liegt ein wirksamer Kündigungsverzicht vor, ist eine ordentliche Kündigung des Mieters für diesen Zeitraum ausgeschlossen. Es ist daher ratsam, bereits vor Abschluss den Mietvertrag auf eine eventuell enthaltene Befristung oder einen Kündigungsausschluss überprüfen zu lassen, um bei der Kündigung keine unliebsame Überraschung zu erleben.

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, das bedeutet, sie muss von allen im Vertrag genannten Mietern eigenhändig unterschrieben sein. Ein Fax oder eine E-Mail reicht zur Kündigung nicht! Da die Kündigung mit Eingang beim Vermieter wirksam ist, kommt es nicht auf eine etwaige Zustimmung des Vermieters an. Alleine der Erhalt des Kündigungsschreibens ist entscheidend. Sie sollten daher immer sicherstellen, dass Sie einen Zugangsnachweis für das Kündigungsschreiben erhalten. Dies kann der Rückschein eines Einschreibens sein, sicherer ist aber die Übermittlung der Kündigung durch einen Boten. Dieser kann im Streitfall Zeuge sein, dass die Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Vermieter in den Briefkasten gelegt oder abgegeben wurde.

Der Mieter braucht die Kündigung nicht zu begründen. Für den Vermieter bestehen hingegen umfangreiche Begründungspflichten. Er muss (von wenigen Ausnahmen abgesehen) immer ein berechtigtes Interesse zur Kündigung haben. Nach dem Gesetz sind dies nur drei Kündigungsgründe:

  1. Eigenbedarf
  2. Verhinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
  3. Schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter

Einzelheiten zu jeder Begründungsmöglichkeit und ein Musterschreiben für die Mieterkündigung finden Sie im Downloadbereich.

Achtung! Eine Ausnahme von der Begründungspflicht für den Vermieter besteht dann, wenn es sich um ein Zwei-Familienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier verlängert sich dann die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate. Es reicht aber aus, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben darauf hinweist, dass er von der vereinfachten Kündigungsmöglichkeit Gebrauch macht.

Neben der ordentlichen Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist kann ein Mietverhältnis auch fristlos von beiden Seiten gekündigt werden. Da eine fristlose Kündigung weitreichende rechtliche Konsequenzen insbesondere im Hinblick auf Schadensersatzforderungen hat, sollten Sie sich unbedingt bei Erhalt einer solchen Kündigung rechtlich beraten lassen. Nach unserer Erfahrung sind zahlreiche „fristlose“ Kündigungen unbegründet oder können im Fall von Mietrückständen rückwirkend beseitigt werden!

Eine dritte Gruppe von Kündigungen stellen die Sonderkündigungsrechte dar. Unabhängig von einer Befristung kann der Mieter bei einer anstehenden Mieterhöhung wegen Modernisierungen, bei einer Erhöhung der Nettokaltmiete, bei einer nicht erteilten Untermieterlaubnis und im Todesfall kurzfristig das Mietverhältnis beenden.

Grundsätzlich gilt:

Lassen Sie sich frühzeitig vor Ausspruch einer eigenen Kündigung oder nach Erhalt einer Kündigung des Vermieters durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. beraten!