Mieterhöhung

Die Praxis unterscheidet zwischen drei Arten einer Mieterhöhung:

  1. Der Vermieter erhöht die Nettokaltmiete oder die Grundmiete, weil im Laufe der Zeit das allgemeine Preisniveau in der Stadt/Gemeinde angestiegen ist. Man bezeichnet dies als die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
  2. Der Vermieter erhöht die Nettokaltmiete, weil er Arbeiten in der Wohnung oder am Haus ausgeführt hat. Diese Erhöhung bezeichnet man als Modernisierungsmieterhöhung.
  3. Der Vermieter erhöht die Betriebskostenvorauszahlung/ Betriebskostenpauschale, weil eine Unterdeckung der laufenden Kosten vorliegt.

Je nachdem, welche Art von Erhöhung vorliegt, müssen unterschiedliche gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Gemeinsam ist allen Erhöhungen, dass sie dem Mieter immer schriftlich mitzuteilen sind. Die Modernisierungserhöhung und die Erhöhung der Betriebskosten sind unter den jeweiligen Überschriften näher erläutert.

Der in der Beratung am häufigsten anzutreffende Fall ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter muss die von ihm geforderte neue Miete begründen. Hierbei stehen ihm nur vier Begründungsmöglichkeiten zur Verfügung:

  1. Der Vermieter verweist auf den für Ihre Stadt/Gemeinde gültigen Mietspiegel und ordnet Ihre Wohnung nach Größe und Baualter in diesen Mietspiegel ein. Ob ein Mietspiegel für Ihre Stadt/Gemeinde existiert, erfahren Sie von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Mietspiegel ist nicht gleich Mietspiegel. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vom Gesetz vermutet, dass dieser auch richtig ist. Das bedeutet, dass der Vermieter in einem Prozess beweisen muss, dass der Mietspiegel falsch ist. Aufgrund der für einen qualifizierten Mietspiegel herangezogen Vielzahl von Vergleichswohnungen dürfte dies fast unmöglich sein.
  2. Der Vermieter benennt drei Vergleichswohnungen mit vollständiger Adresse, die der Wohnung des Mieters nach Größe, Baualter, Wohnumfeld, Schnitt und Ausstattung vergleichbar sind.
  3. Er fügt seinem Schreiben ein Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei.
  4. Oder dem Schreiben ist ein Auszug aus einer Mietdatenbank beigefügt.

Begründet der Vermieter eine Erhöhung der Nettomiete auf eine andere Art und Weise oder gar nicht, ist die Erhöhung unwirksam.

Da die Mieterhöhung eine Abänderung des ursprünglichen Vertrages ist, kann der Vermieter immer nur die Zustimmung zu einer erhöhten Miete verlangen. Sein Anspruch richtet sich nicht auf Zahlung, sondern Abgabe der Zustimmungserklärung durch den Mieter. Bis zur Zustimmung besteht ein zweimonatiges Prüfungsrecht, gerechnet ab Monatsende (Monat des Zugangs des Schreibens). Die erhöhte Miete wird dann ab dem nächsten Monatsersten geschuldet. Während der Prüfungszeit hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht unabhängig von den vertraglichen Kündigungsfristen. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum Ende seiner Prüfungs- und Überlegungsfrist kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später.

Hat die Prüfung ergeben, dass nur ein Teil der verlangten Erhöhung rechtens ist, empfiehlt es sich, eine Teilzustimmung abzugeben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze für die Mieterhöhung. Selbst wenn diese Obergrenze eingehalten wird, darf der Vermieter die Nettomiete maximal um insgesamt 20% in drei Jahren erhöhen. Liegt die Miete zum Beispiel 10% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter auch nur diese 10% erhöhen. Liegt die Miete 30% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er um 20% erhöhen. Die nächsten drei Jahre sind keine weiteren Erhöhungen mehr möglich. Die 20% können auch auf drei Jahre verteilt werden. Zwischen alter und neuer Miete müssen jedoch immer 15 Monate liegen.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, ist keine weitere Erhöhung der Nettomiete mehr möglich. Umgekehrt kann sich der Mieter aber auch nicht auf eine günstigere ortsübliche Vergleichsmiete berufen.

Daneben besteht seit dem 01.09.2001 die Möglichkeit, die Erhöhung der Grundmiete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex (siehe Downloadbereich) für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte zu koppeln. Die Wirksamkeit dieser Indexklauseln muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.

Grundsätzlich gilt:

Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Mieterhöhung durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!