Terroristen! Nazis! Ähnlich braune Misthaufen! Fristlose Kündigung wegen Beleidigungen.

Terroristen! Nazis! Ähnlich braune Misthaufen!

Wieder einmal führte eine Beschimpfung des Vermieters und der Hausverwaltung zu einer fristlosen Kündigung – einer „Doppelkündigung“.

Der Betreuer einer 97 Jahre alten, bettlägerigen Mieterin, der in einer Einzimmerwohnung neben den Mieträumen der Seniorin wohnte, hatte die Hausverwaltung schon mehrfach beschimpft. Die in einer E-Mail an die Vermieterin aufgeführten Bezeichnungen als Terroristen und Nazis ließen das Fass überlaufen. Dem Betreuer wurde ebenso fristlos gekündigt wie der älteren Mieterin, denn diese müsse sich das Verhalten des Betreuers zurechnen lassen.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht gab dem Vermieter recht. Der BGH sieht die Sache aber anders und hat an das Landgericht zurück verwiesen.

Richtigerweise stellt der BGH – wie eigentlich immer – auf die Umstände des Einzelfalls ab. Es müssten die widerstreitenden Interessen miteinander abgewogen werden und hierbei sei zu beachten, dass die Mieterin bereits 60 Jahre in der vertrauten Wohnung lebt und es möglicherweise bei einer Räumung zu schwerwiegendsten Gesundheitsschäden kommen könne, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2016 - Aktenzeichen VIII ZR 73/16

Der Fall bleibt weiter spannend, wir werden berichten.

Europameisterschaft 2016 - Public Viewing

Europameisterschaft 2016 - Public Viewing

In der Zeit vom 10. Juni bis zum 10. Juli (Tag des Endspiels in Saint-Denis) wird die Fußball-EM in Frankreich ausgetragen. Jedes zweite Spiel wird nach 21.00 Uhr angepfiffen, d. h. spannend wird es dann erst nach 22.00 Uhr.

Um lauten Jubel auch auf öffentlichen Plätzen und Fanmeilen zu ermöglichen, hat der Bundesrat am 13.05.2016 einer Verordnung zugestimmt, die es den Gemeinden und Städten ermöglicht, Fußballübertragungen in den Nachtstunden zu genehmigen.

Grundsätzlich ist ab 22.00 Uhr nämlich nur ein Lärm bis zu 55 Dezibel erlaubt. Das Public Viewing bzw. die damit verbundenen Begeisterungskundgebungen wären ohne eine Ausnahmegenehmigung nicht möglich.

Nach der EM 2016 tirtt diese Ausnahmeregelung, die seit 2006 für alle großen Turniere gilt, wieder außer Kraft.

Natürlich muss jeder Veranstalter das Public Viewing bei der zuständigen Berhörde genehmigen lassen.

Schönheitsreparturen - Änderung der Rechtsprechung

Schönheitsreparturen - Änderung der Rechtsprechung

Mit seinen Urteilen vom 18.03.2015 hat sich der BGH abermals mit Formularklauseln zu Schönheitsreparturen in Mietverträgen befasst.

Quotenabgeltungsklausel

Nach diesen Klauseln hatte der Mieter einen Anteil an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens zu tragen.

Da dieser Kostenanteil jedoch nicht verlässlich ermittelt werden kann und derm Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht erkennen kann, welche Belastung auf ihn zukommen wird, hat der BGH nunmehr die Abgeltungsklausel als unwirksam erklärt. Dieses gilt unabhängig davon, ob dem Mieter eine renovierte oder unrenovierte Wohnung überlassen wurde.


Unrenovierte Wohnung

Der Vermieter kann der Entscheidung des BGH (Az.: VIII ZR 185/14) keinen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparturen verlangen, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben und hierfür vom Vermieter kein angemessener Ausgleich geleistet wurde.

Die Pressemitteilung zu diesen Entscheidungen finden Sie hier.

Keine Minderung bei gestohlener Küche

Keine Minderung bei gestohlener Küche

Der BGH urteilte, dass die Mieterin auch für eine nicht mehr vorhandene Küche weiterhin den vereinbarten Mietpreis zahlen muss (BGH Urteil vom 13.04.2016 - Az.: VIII ZR 198/15).

Mietvertraglich wurde zwischen Vermieter und Mieterin vereinbart, dass für die Einabauküche ein Zuschlag in Höhe von 17,71 € zu zahlen sei. Da der Mieterin später die Küche nicht mehr gefiel und sie eine eigene Küche einbauen wollte, wurde die Einbauküche mit Erlaubnis des Vermieters im Keller gelagert. Aus dem Keller wurde sie gestohlen. Hierfür erhielt der Vermieter von der Versicherung 2790,00 €.

Da nunmehr keine Küche mehr vorhanden war, war die Mieterin der Ansicht, diesen Zuschlag nicht mehr zahlen zu müssen. Der Vermieter verklagte die Mieterin auf Zahlung und bekam Recht.

Die Mietparteien hätten keine Vereinbarung darüber getroffen, dass bei Einlagerung der Einbauküche in den Keller der zu zahlende Zuschlag entfallen sollte. Diese läge auch im Interesse der Mieterin, die bei einem Auszug die Küche des Vermieters wieder in die Wohnung einbauen müsste. Folglich lag keine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vor, sodass kein Recht zur Minderung der Miete bestand.

Mietpreisbremse kommt

Mietpreisbremse kommt

05.03.2015

Soeben hat der Bundestag das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet. Die Zustimmung des Bundesrates dürfte jetzt nur noch eine reine Formsache sein.

Die Mietrechtsreform würde dann voraussichtlich zum 01.Mai 2015 in Kraft treten.

Wesentliche Inhalte: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Vermieter fordert nur von ausländischen Mietern mehr Miete – 30.000 € Entschädigung für die Mieter!

Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses hatte der Vermieter allen Mietparteien gegenüber die Miete erhöht. Gleichzeitig räumte er den Mietern ein Sonderkündigungsrecht ein, welches auch von einigen der Mietparteien in Anspruch genommen wurde.

Kurz nach der Mieterhöhung sandte er eine zweite Mieterhöhung, jedoch nur an die türkischen und arabischen Familien, obwohl sämtliche Wohnungen im Haus in Ausstattung und Größe miteinander vergleichbar waren.

Gegen diese Mieterhöhung klagten die von der zweiten Mieterhöhung betroffenen ausländischen Mietparteien und bekamen vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Recht (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014, 25 C 357/14). In dem zweiten Mieterhöhungsverlangen liegt eine Verletzung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts sowie eine Diskriminierung im Sinne des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Das Amtsgericht sah einen Verstoß gegen das „Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft“ und sprach den Klägern jeweils 15.000 € als Entschädigung zu.

Warmwasserkosten - Viele Heizkostenabrechnungen sind falsch!

Wenn die zentrale Heizanlage eines Gebäudes auch für die Warmwasserversorgung sorgt, sind diese Kosten bei der Abrechnung gegenüber dem Mieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizKV) voneinander zu trennen. Dies geschah jedoch lediglich rechnerisch anhand der verbrauchten Warmwassermenge und der mittleren Wassertemperatur. Sofern selbst die Warmwassermenge nicht erfasst wurde, erfolgte die Berechnung unter Berücksichtigung der versorgten Wohnfläche.

Durch die fortschreitende energetische Sanierung vieler Gebäude ist der durchschnittliche Heizverbrauch erheblich gesunken, der prozentuale Anteil der Warmwasserkosten an den Brennstoffkosten daher insgesamt gestiegen. Dieser veränderten Gewichtung hat der Gesetzgeber Rechnung getragen.

Gem. § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV ist ab dem 31.12.2013 die Wärmemenge exakt zu messen, die für die Warmwasserbereitung aufgewendet wird. Dafür muss jeder Gebäudeeigentümer einen Wärmemengenzähler zwischen Heizanlage und Heißwasserkessel installieren. Die weit überwiegende Mehrheit der Vermieter ist ersten Einschätzungen zu Folge dieser Ausstattungspflicht nicht nachgekommen.Wenn das der Fall ist, kann der Mieter grundsätzlich das Ergebnis der Heizkostenabrechnung gem. § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 % kürzen.

Allerdings kann das rechnerische Verfahren zur Trennung der Kosten auch weiterhin angewendet werden, wenn die Ausstattung mit einem separaten Wärmemengenzähler mit einem „unzumutbaren Aufwand“ § 9 Abs 2 Satz 2 HeizKV verbunden wäre. Dass ein solcher Ausnahmetatbestand greift, muss vom Vermieter ausführlich dargelegt und ggf. nachgewiesen werden.

Jeder Mieter sollte genau prüfen ob und wie die Trennung in Heiz- und Warmwasserkosten auf der Abrechnung erfolgt und im Zweifel Rat beim Interessenverband Mieterschutz einholen. 

Wohnungsbrand - Wer zahlt?

Leicht fahrlässig hatte die 12-jährige Tochter der Mieter beim Kochen die Küche in Brand gesetzt. Die Haftpflichtversicherung der Mieter wollte für den Schaden nicht einstehen und verwies auf die Gebäudeversicherung des Vermieters. Der Mieter klagte auf Beseitigung der Schäden und Feststellung, dass er zur Mietminderung der Miete berechtigt ist. 

Der Vermieter weigerte sich den Brandschaden zu beheben. Da der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht habe, müsse er auch die Kosten der Malerarbeiten tragen und dürfe die Miete nicht mindern. Ebenfalls sei kein Recht zur Minderung gegeben. Darüber hinaus würde der Ausgleich der Kosten durch die Versicherung zu höheren Prämien führen und hierdurch die anderen Mieter belastet.

Alle drei Instanzen gaben den Mietern Recht. Da der Mieter die Versicherungsprämien anteilig im Rahmen der Betriebskosten leistet, darf er erwarten, als Gegenleistung hierfür einen Nutzen zu haben.

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 19.11.2014 entschieden, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohngebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen, wenn die Kosten der Wohngebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden.

 

 

Mietpreisbremse

Stopp für Wuchermieten? Mietpreisbremse kommt.

Am 23.09.2014 hat die Bundesregierung die Einführung einer Mietpreisbremse beschlossen.

Bei einer Neuvermietung soll danach die Miethöhe gedeckelt werden, d. h. der Vermieter kann den Mietpreis nicht mehr beliebig in die Höhe treiben. In Ballungsgebieten mit knappem Wohnraum darf zukünftig die Miete die ortsübliche nicht mehr als 10 % übersteigen. Derzeit werden häufig 30 % bis 40 % mehr verlangt.
Diese Regelung soll jedoch nicht für Neubauten und neu energetisch sanierte Häuser gelten.
Weitere Einschränkungen: Vertrauensschutz für Vermieter. Die augenblicklich schon weit überhöhten Mieten müssen nicht verringert werden. Die Mietpreisbremse soll auch nur einmal verhängt werden dürfen und nur für die Dauer von fünf Jahren gelten. Streit über die Erhöhung der Miete wird es in den Städten und Gemeinden ohne qualifizierten Mietspiegel geben, denn welche Miete ist dort als "ortsüblich" anzusehen?

Zukünftig soll nur derjenige die Maklergebühren tragen, der den Makler beauftragt hat. Ob dadurch die Mieter entlastet werden ist fraglich. Der Vermieter könnte die von ihm zu zahlenden Maklergebühren z. B. durch Erhöhung der Grundmiete oder durch Abstandszahlungen für Einrichtungsgegenstände wieder zurückholen.

Die Regelungen sollen im April oder Juli kommenden Jahres umgesetzt werden.

Bitte erkundigen Sie sich beim Interessenverband Mieterschutz, wann es soweit ist und in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gelten wird.

Mieter darf Auto fahren!

Mieter darf Auto fahren!

Die Vermieterin verklagte den Mieter, das Halten, das unmittlebar in Besitz Haben oder Nutzen eines Kraftfahrzeugs zu unterlassen - und unterlag damit vor dem AG Münster (Urteil vom 19.02.2014 - 8 C 2524/13).

Neben einem regulären Mietvertrag über eine Wohnung hatten die Parteien eine gesonderte Vereinbarung geschlossen. In dieser gesonderten Vereinbarung verpflichteten sich die Mieter, im Rahmen eines autofreien Wohnprojektes, auf ein eigenes Auto zu verzichten. Innerhalb dieser Siedlung ist jeglicher Kfz-Verkehr -mit Ausnahme von Feuerwehr-, Krankenwagen etc. - unzulässig.

Den Mietern wird die Möglichkeit eingeräumt, auf ein Car-Sharing auszuweichen. Für die Pkw des Car-Sharing sowie für Besucher stehen besondere Parkplätze zur Verfügung.

Die Mieter hielten sich nicht an diese Vereinbarung und nutzen ihren eigenen Pkw, den sie auf dem Besucherparkplatz abstellten.

Deshalb verklagte sie die Vermieterin und fügte als weiteres Argument an, die Wohnungen seien wegen dieser Nebenvereinbarung auch besonders preiswert.

Nach dem AG Münster verstößt diese Vereinbarung gegen §§ 307 ff. BGB, zumal nicht nur das Halten eines Pkw kategorisch verboten wird, sondern der Mieter auch keinen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung (z. B. bei sich später einstellender Krankheit oder Gebrechlichkeit) hat.

Das letzte Wort ist jedoch noch nicht gesprochen - mittlerweile befasst sich das Landgericht Münster als Berufungsgericht mit diesem Fall.

 

 

Deckelung der Mieten

In der zweiten Hälfte des Jahres 2014 soll das Gesetzespaket zur Dämpfung des Mietenanstiegs geschnürt werden.

Neben der bereits im Wahlkampf erwähnten Mietpreisbremse soll es weitere Regularien zur Beschränkung der stets steigenden Mieten geben.

Bei der sog. Mietpreisbremse darf bei einem Mieterwechsel die neue Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse soll schon 2015 in Kraft treten.

Weiterhin ist geplant, dass bei Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter nur noch 10 % der Kosten auf den Mieter umlegen darf und auch nur so lage, bis die Aufwendungen gedeckt sind. Momentan kann der Vermieter noch 11 % umlegen und das auch noch unbegrenzt.

Darüber hinaus soll das Gesetzespaket eine Überarbeitung der Kriterien für den Mietspiegel beinhalten. Es soll insbesondere beachtet werden, aus welchem Zeitraum Daten für den Mietspiegel einfließen sollen.

Jetzt schon gibt es in einigen Städten eine Kappungsgrenze von 15 %, d. h. die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr bis zu 20 % angehoben werden.

Bürgschaft für Mietzahlungen

Der Vermieter beabsichtigte dem Mieter wegen eines Rückstandes von zwei Monatsmieten zu kündigen. Der Vermieter erklärte sich auf Vorschlag des Mieters damit einverstanden, von der Kündigung Abstand zu nehmen, wenn der Mietrückstand vom Kautionssparbuch entnommen und ihm dafür eine andere Sicherheit geboten würde. Daraufhin verbürgte sich die Schwester des Mieters für die Mietzahlungen des Mieters.

Der Mieter blieb wiederum mehrere Mieten schuldig. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und forderte die Schwester als Bürgen auf, sämtliche ausstehenden Mieten zu zahlen, insgesamt fast eine Summe von 6.500,00 € (eine Monatsmiete belief sich auf 445,00 €).

Gem. § 551 BGB ist die Mietsicherheit auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Der BGH (Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12) hat aber entschieden, dass diese Vorschrift dann keine Anwendung findet, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt wird, um eine Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzuges abzuwenden. Falls nämlich der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten würde, könnte er sich zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst sehen.

Kündigung wegen Musikunterricht

Nachdem seine Mutter verstorben war, hatte der mit in der Wohnung lebende Sohn den endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter erklärt. Der Vermieter hatte daraufhin dem Mieter das Mietverhältnis gem. § 563 Abs. 4 BGB außerordentlich gekündigt. Der Vermieter begründete die Kündigung damit, dass der Mieter jahrelang Gitarrenunterricht in der Wohnung ohne seine Erlaubnis gegeben habe und es hierdurch auch zu Störungen durch Lärm gekommen sei.

Unstreitig hatte der Mieter Gitarrenunterricht an drei Tagen der Woche für ca. 12 Schüler erteilt.

Der BGH (BGH Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12) sah darin eine gewerbliche Nutzung, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumlichkeiten ohne seine Erlaubnis nicht erdulden müsse. Zwar könne er im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, seine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, jedoch wäre dieses Maß im vorliegenden Fall überschritten.

Mietrechtsreform 2013

Mietrechtsreform 2013

Das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum (MietrRÄndG) ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. 

Dieses Mietrechtsänderungsgesetz ist heftig umstritten, da es überwiegend allein vermieterfreundliche Regelungen beinhaltet, die eine energetische Sanierung von Gebäuden vorantreiben sollen.

Aber auch ansonsten wird es absehbar noch Auseinandersetzungen über z. B. den Minderungsausschluss gem. § 536 Abs. 1 a BGB geben. Zu klären wird sein, ob ein Minderungsausschluss auch dann gegeben ist, wenn zeitgleich andere Arbeiten (nicht die energetische Modernisierung betreffende) ausgeführt werden. Wie und in welche Höhe sollen solche Maßnahmen berücksichtigt werden?

Wie lange ist das Recht zur Mietminderung bei gestaffelten Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen? Wird dieses zu einer Verlängerung des Minderungsauschlusses (also mehr als 3 Monate) führen, falls der Vermieter "Pausen" zwischen den energetischen Modernisierungsmaßnahmen einlegt?

Weitere neue Regelungen sind für das sog. Contracting (Übergang auf gewerbliche Wärmelieferung), das Kautionsrecht, die Räumungsvollstreckung, die Sperrfristen bei der Umwandung von Miet- in Eigentumswohnungen, die Sicherungsanordnung und die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen getroffen worden.

Die Besonderheiten der neuen Regelungen werden wir in Kürze auf unserer Homepage im Bereich Mietrecht - Einzelne mietrechtliche Themen - näher erläutern.

Tierhaltung - Frettchen, Hunde und Katzen

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln hat am 15.06.2012 (Az.: 2 C 340/11) entschieden, dass das Halten von drei Frettchen in der Mietwohnung nicht mehr unter den Begriff der „Kleintierhaltung“ fällt und somit eine Vertragsverletzung darstellt, da der Vermieter keine entsprechende Genehmigung erteilt hatte. Von einer Kleintierhaltung sei nicht auszugehen, da die Frettchen nicht ausschließlich in Käfigen gehalten wurden.

Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung

Die Mieter zogen mit einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von ca. 20 cm in die Mietwohnung, obwohl in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters die Hunde- und Katzenhaltung vermerkt war, der Mieter dürfe keine Hunde und Katzen halten.

Der Vermieter verklagte den Mieter deshalb auf Entfernung des Hundes. Das Amtsgerich gab dem Vermieter Recht. Das Landgerichtg hob das Urteil auf und gab dem Mieter Recht.

Nach der Entscheidung des BGH vom 20.03.2013 verstößt ein generelles Verbot der Hunde und Katzenhaltung in Wohnungen gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es bliebe dabei nämlich die jeweilige besondere Fallgestaltung und Interessenlage unberücksichtigt.

Genau darin liegt der Schwerpunkt der Entscheidung: Auch bei einer unwirksamen Klausel darf der Mieter Hunde und Katzen nicht ohne jegliche Rücksichtnahme auf die Belange des Vermieters, der übrigen Hausbewohner und der Nachbarn halten. Für die Beurteilung, ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, ist eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall durchzuführen.

So kann zum Beispiel die Haltung eines Blindenhundes nicht verboten werden.


Nicht zuletzt wegen des Urteils des BGH vom 20.03.2013 sowie unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel dürfte die Frettchenhaltung bei einer Interessenabwägung zu einer berechtigten Untersagung führen. Die Frettchen sollen unerträglichen Gestank im Hausflur verbreitet haben, wodurch sich andere Mieter gestört fühlten.

Eigenbedarfskündigung nach nur 3 Jahren rechtsmissbräuchlich?

Die Mieter hatten ein Einfamilienhaus gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Sohn des Vermieters geäußert, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs käme nicht in Betracht.

Nach nur drei Jahren kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs. Der Enkel des Vermieters wollte mit seiner schwangeren Frau in das vermietete Haus einziehen.

Alle Instanzen (AG, LG und schließlich auch der BGH VIII ZR 233/12 – Urteil vom 20.03.2013) gaben dem Vermieter Recht, d. h. die Mieter mussten das Haus räumen. Rechtsmissbräuchlich wäre die Kündigung nur gewesen, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwogen hätte, alsbald wegen Eingenbedarfs zu kündigen.

Im vorliegenden Fall war aber für den Vermieter nicht absehbar, dass sein Enkel die Lebensplanung ändern würde.

Folglich sollte ein Verzicht des Vermieters zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich (siehe § 550 BGB) vereinbart werden (BGH VIII ZR 233/06 Urteil vom 04.04.2007).

Maklergebühr - Teil 2

Februar 2013

Am 22.03.2013 wollen die Länder Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen eine Bundesratsinitative in die Längerkammer einbringen, wonach die Maklergebühren grundsätzlich vom Vermieter, Wohnungsverwalter oder Vormieter gezahlt werden sollen. 

Wohnungsuchende müsste danach nur dann selbst die Maklergebühren leisten, wenn sie den Makler selbst zuerst mit der Suche schriftlich beauftragt haben.

Räum- und Streupflicht - Eisfläche 20 x 30 cm

Auf einem ca. 2 Meter breiten Fußweg eines Grundstück zum Haus rutschte eine Pflegedienstkraft auf einer 20 x 30 cm großen Eisfläche aus und verletzte sich. Die Ansprüche auf Schmerzensgeld und materiellen Schadensersatz wurden vom BGH zurückgewiesen.

Eine Räum- und Streupflicht besteht nicht uneingeschränkt. Stets ist Grundvoraussetzung, dass auf Straßen und Wegen eine allgemeine Glätte gegeben ist und nicht nur einzelne Glättestellen vorliegen (BGH v. 26.02.2009 III ZR 225/08).

Eine räumlich und zeitlich unbegrenzte Streu- und Räumpflicht besteht auch für Gemeinden nicht. Rutscht ein Fußgänger auf einer einzelnen, örtlich begrenzten Eisfläche aus, muss die Kommune keinen Schadensersatz leisten (Thüringer OVG, Az.: 4 U 195/12).

Siehe hierzu auch Streupflicht / Räumpflicht im Teil Mietrecht - Einzelne mietrechtliche Themen

Mietrechtsreform 2013

Der Bundesrat hat am 01.02.2013  für das neue Mietrechtsänderungsgesetz gestimmt, welches im Dezember vergangenen Jahres vom Bundestag verabschiedet wurde. Die Gegner der Mietrechtsnovelle hatten nicht genügend Stimmen zusammenbekommen, um noch den Vermittlungsausschuss anzurufen. Die neuen Regelungen werden folglich zum 01. April oder 1. Mai 2013 in Kraft treten.

Über die wesentlichen Neuerungen des Mietrechtsänderungsgesetzes werden wir Sie kurzfristig nach Inkrafttreten informieren.

Die „Elektronische Vorab-Fassung“ der Bundestagsdrucksache 17/11894 vom 12.12.2012  gibt zur Entwicklung des Gesetzes sowie zu den Änderungen einen Überblick.

Modernisierungsmaßnahme ?

Der Vermieter hatte die Mieterin auf Duldung zum Anschluss an eine Zentralheizungsanlage verklagt.

 

Das Amtsgericht Berlin Mitte gab der Mieterin Recht, das Landgericht Berlin dem Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, um zu prüfen, ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. Satz 2 BGB vorliegt und ob der Anschluss an eine Zentralheizungsanlage eine Energieeinsparung mit sich bringt.

 

 

Die Mieterin hatte mit Genehmigung des vorherigen Vermieters statt des Einzelofens und eines Gamat-Heizgerätes eine Gasetagenheizung eingebaut.

 

Der Vermieter beabsichtigte, auch diese Wohnung an die Zentralheizungsanlage anschließen zu lassen. Im Hinblick auf die damit zu erwartende Mieterhöhung wehrte sich die Mieterin mit dem Einwand, diese Mieterhöhung stelle eine unzumutbare Härte da. Der Vermieter meinte, der Anschluss an die Zentralheizung würde lediglich einen Zustand herbeiführen, wie er üblich sei.

 

 

Der BGH entschied (Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 25/12), maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine Modernisierung vorliege, sei nicht der Zustand der Wohnung bei Anmietung, sondern der gegenwärtige. Deshalb müsse der vom Mieter rechtmäßig geschaffene Zustand (Einbau einer Gasetagenheizung) berücksichtigt werden, da hierdurch bereits ein üblicher Standard geschaffen wurde.

Rauchen auf dem Balkon - Mietminderung!

Der in einer Dachgeschosswohnung in Hamburg lebende Mieter kürzte die Miete um 5 %, weil der Zigarettenrauch vom Balkon der unter seiner Wohnung liegenden Wohnung durch seine Dachgaube in die Mieträume zog. Der Vermieter klagte gegen die Mietkürzung und verlor in der zweiten Instanz.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 15.06.2012, 311 S 92/10) sah die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung des Nichtrauchers als erheblichen gemindert an, da der Bewohner des Dachgeschosses sein Fenster nicht mehr öffnen könne, ohne dass der Zigarettenqualm in seine Wohnung ziehe und der Geruch in den Räumlichkeiten deutlich wahrnehmbar sei.

Die Besonderheit dieses Falles lag in der Menge des Zigarettenkonsums auf dem Balkon sowie der besonderen baulichen Lage, sprich der Dachgaube unmittelbar über dem Balkon.

Hierbei handele es sich um einen Mangel, bei dem es nicht darauf ankomme, ob der Vermieter diesen zu vertreten habe (z. B. wie Baulärm aus der Nachbarschaft).

Damit ist zwar kein generelles Minderungsrecht für Nichtraucher eingeräumt worden, jedoch kann diese Entscheidung weitreichende Bedeutung zukommen, wenn an das Rauchen vor Gaststätten und der damit möglicherweise einhergehenden Beeinträchtigung von Mietern gedacht wird.

Straßenlärm - Keine Mietminderung!

Berliner Mieter aus der Schlossallee minderten die Miete wegen Verkehrslärm. In einer angrenzenden Straße wurden umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt, sodass durch die ansonsten sehr ruhige Schlossallee der Verkehr umgeleitet wurde.

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee, das Landgericht Berlin und anschließend noch der Bundesgerichtshof mussten beurteilen, ob eine stillschweigende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dahingehend zustande gekommen sei, dass sich der Mieter nur für die Anmietung der Wohnung entschieden habe, weil er die geringe Belastung als vorteilhaft empfand.

Letztendlich lehnte der BGH (Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12) eine stillschweigend geschlossene Beschaffenheitsvereinbarung ab. Der Vermieter muss erkennen können, dass der Mieter die geringere Lärmbelästigung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht und zusätzlich muss er hierauf dann noch zustimmend reagieren.

Da es hierfür keine Anhaltspunkte gab, war zu ermitteln, ob der vorübergehende Straßenlärm einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellte. Dieses war nicht der Fall, denn der in der Schlossallee vorübergehend erhöhte Straßenlärm hielt sich in den der in Berliner Innenstadt üblichen Grenzen.

Der Vermieter hatte deshalb mit seiner Klage Erfolg und erhielt die geminderten Beträge zurück.

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, bleibt dem Mieter deshalb nur zu raten, die für ihn wesentlichen Beschaffenheitsmerkmale als vereinbart in den Mietvertrag mit aufnehmen zu lassen.

Zu Mietminderungsansprüchen bei Straßenlärm siehe auch unsere Darstellungen in unserer Homepage im Bereich „Rechtsprechung“.

Mietrechtsreform 2013

Im Dezember 2012 hat hat der Bundestag das Mietrechtsänderungsgesetz  (MietRÄndG - Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln) beschlossen. Es fehlt noch die Zustimmung des Bundesrates, sodass mit einem Inkraftreten dieses Gesetzes erst in einigen Monaten zu rechnen ist.

Die Mietrechtsreform 2013 wird zu tiefgreifenden Änderungen in wichtigen Bereichen des Mietrechts führen. Neben dem teilweisen Ausschluss der Mietmindrung bei energetischer Sanierung sind auch viele weitere für den Mieter nachteilige Regelungen in dieses Gesetz aufgenommen worden.

Der zum Teil in Ballungsräumen bestehende Mietpreiswucher ist nicht hinreichend begrenzt worden.

Den Bundesländern soll die Möglichkeit eingeräumt werden, Mieterhöhungen in Städten / Stadtteilen stärker zu begrenzen. Es könnte danach geregelt werden, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr um 20 % wie bisher, sondern nur noch um maximal 15 % steigen dürfen. 

Dieses reicht jedoch nicht aus, um Mietpreiswucher Einhalt zu gebieten, zumal auch eine Deckelung der Miethöhe bei Neuvermietung nicht absehbar ist.

Nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes werden wir Sie zeitnah über die neuen Regelungen und deren Auswirkungen informieren.

Mietrechtsnovelle

Am 13.12.2012 will der Bundestag die Mietrechtsnovelle verabschieden und heute am 11.12.2012 will das Kabinett seine Positionen hierzu festlegen.

Da das Gesetz nicht zustimmungspflichtig ist, kann der Bundesrat allenfalls noch den Vermittlungsausschuss anrufen.

Nach § 536 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 des Referentenentwurfs soll bei energetischer Modernisierung eine Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen sein. Diese Regelung stößt nach wie vor auf erhebliche Bedenken, zumal zahlreiche Fragen ungeklärt sind: Gilt der geplante Minderungsausschluss unbegrenzt? Oder nur pro Jahr? Darf der Vermieter die geplanten Modernisierungen in kleine Einzelarbeiten aufspalten? Ist für Arbeiten, die jeweils weniger als drei Monate andauern, eine Minderung dreimal ausgeschlossen oder nur einmal für drei Monate? Oder können minderungsfreie Zeiten „angespart“, d. h. auf zwei Jahre verteilt werden?

Aber auch gegen die geplante Sicherungsanordnung (Schutz des Vermieters vor Mietnomaden) haben sich zahlreiche Sachverständige, Richter, Anwälte und Mieterschützer ausgesprochen.

Wir werden Sie weiterhin über den aktuellen Stand der Mietrechtsnovelle unterrichten.

Wohnungsnot - Rekordmieten - Luxussanierung

Verantwortlich für die anstehende Wohnungsnot in manchen Ballungsgebieten Deutschlands ist eine kurzsichtige Wohnungspolitik. Seit 2007 übertrug der Bund den Ländern die Alleinverantwortung für den sozialen Wohnungsbau. Der soziale Wohnungsbau war keine „nationale“ Aufgabe mehr. In Deutschland fehlen rund vier Millionen Sozialwohnungen.

Auch mit dem Wegfall von Steuervergünstigungen nahm die Zahl der Wohnungsneubauten rapide ab. Zugleich entfällt jährlich bei rund 100.000 Sozialwohnungen die Mietpreisbindung. Die Wohnungen werden folglich für Investoren interessanter, da sich die Mieten schneller anheben lassen.  

Nach wie vor haben ausländische Anleger großes Interesse am Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Riesige Wohnungsbestände werden von sogenannten „Heuschrecken“ aufgekauft. Dann werden die Mieten erhöht, ohne aber in die teilweise sehr maroden Immobilien zu investieren. Hierdurch lässt sich die Rendite ebenso erhöhen wie durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Diese werden luxussaniert mit der Folge, dass der Mieter sich die Wohnung nicht mehr leisten kann. Mussten vormals noch ungefähr ein Drittel des Einkommens an Miet- und Nebenkosten aufgewendet werden, ist es jetzt bereits häufig die Hälfe bis zu sogar zwei Drittel. Für den Normalverdiener lässt sich, gerade in Großstädten, kaum mehr bezahlbarer Wohnraum finden.

Die GWB, zu über 90 % im Eigentum der Bayerischen Landesbank, wird demnächst wohl mehr als 30.000 Wohnungen verkaufen.

In Dresden wurden 48.000 Wohnungen von der Stadt an den Großinvestor GAGFAH verkauft. Ebenfalls gab es eine Sozialcharta, die die Mieter schützen sollte, jedoch hielt sich die GAGFAH nicht daran. Auch der anschließende Rechtsstreit, der in einem Vergleich endete, führte nicht zu größerem Mieterschutz. Im Übrigen will die GAGFAH möglicherweise die Wohnungen wieder verkaufen.

Der Bund verkauft an den Hamburger TAG-Konzern weitere 11.000 Wohnungen. Wiederum ist ein weitreichender Mieterschutz in einer Sozialcharta vereinbart worden, jedoch wird sich zeigen, inwieweit der Mieterschutz auch eingehalten wird.  

Erschwerend kommt hinzu, dass es derzeit keine gesetzliche Regelung für die Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung gibt. Nach dem der Mieter, der sich die Wohnung nicht mehr leisten kann, ausgezogen ist, wird die Miete bei der Neuvermietung um bis zu 30 % angehoben.

Seit dem Jahr 2000 haben sich die Kosten für Heizöl, Gas und andere Brennstoffe fast mehr als verdoppelt. Aber auch die Stromkosten sind seither um ca. 80 % gestiegen. Durchschnittlich musste eine Familie im Jahr 2000 monatlich ca. 40,00 € an Stromkosten aufbringen. Heute sind es schon ca. 75,00 €.

Nach dem Mietrechtsänderungsgesetz, welches 2013 in Kraft treten soll, soll dem Mieter die Möglichkeit genommen werden, bei lärm- und schmutzintensiven Modernisierungen während der Dauer von drei Monaten die Miete angemessen zu mindern. Obwohl die Tauglichkeit der Mietsache dermaßen eingeschränkt ist, dass man sich wegen des Lärms in der Wohnung nicht unterhalten kann, ist gleichwohl die volle Miete zu zahlen. Solches ist eigentlich nicht hinnehmbar. 

Die Politiker und der Gesetzgeber sind aufgefordert dafür Sorge zu tragen, dass das Wohnen bezahlbar bleibt.

Hierzu gehören die Deckelung der Preise bei Neuvermietung auf z. B. maximal 20 % über dem Mietspiegel ebenso wie die Einschränkung der Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter. Gleichzeitig sollten die Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht wie bisher innerhalb von drei Jahren um 20 % erhöht werden können, sondern nur um 15 % in vier Jahren. Entsprechende Anträge sind im Bundestag bereits eingebracht worden bzw. gibt es hierzu schon einen Entwurf für eine Bundesratsinitiative.

Betriebskosten – Abrechnung mit fiktiven Kosten

Der Mieter hatte sich über die Höhe der Hausmeister- und Gartenkosten innerhalb der Betriebskostenabrechnung beschwert. Nicht die tatsächlich angefallenen Kosten hatte der Vermieter eingestellt, sondern die fiktiven Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Unter Verweis auf § 1 Abs. 1 Satz 2  der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hat der BGH mit Urteil vom 14.11.2012 (BGH VIII ZR 41/12) die Vorgehensweise des Vermieters bestätigt. Die Regelung des § 1 BetrKV solle die Abrechnung für den Vermieter erleichtern.

Dieses Urteil stößt auf erhebliche Bedenken.

Nach § 1 BetrKV kann der Vermieter zwar eigene Sach- und Arbeitsleistungen in Ansatz bringen und zwar in Höhe der für „eine gleichwertige Leistung eines Dritten“ anfallende Beträge.

Einerseits ist häufig jedoch die vom Vermieter selbst oder die seiner Hilfspersonen erbrachte Leistung nicht  „gleichwertig“ bzw. vergleichbar mit Arbeiten, welche ein Fachunternehmen erbringt. Anderseits beschäftigen Vermieter ebenso häufig Hilfskräfte, die für ihre Leistungen ein nur sehr geringes Entgelt erhalten. Durch dieses Urteil könnte somit dem Niedriglohn ebenso Vorschub geleistet werden, wie einer zusätzlichen Einnahmequelle des Vermieters. Sofern der Vermieter Gewinn aus dieser Vorgehensweise erzielt, ist fraglich, ob darin nicht wieder ein Verstoß gegen § 1 BetrKV liegt, denn danach sind Betriebskosten nur die Kosten, die … „laufend entstehen“. Und in Ansatz gebrachte höhere Kosten eins Drittunternehmens (rein fiktive Kosten) sind dem Vermieter eben nicht „entstanden“.

Mietenwahnsinn - Protest gegen hohe Mieten

In Hamburg, Berlin und Freiburg protestierten am Samstag den 10.11.2012 ca. 4000 Mieter für bezahlbaren Wohnraum, gegen zu hohe Mieten und gegen die Stadtentwicklungspolitik.

Mieterbündnisse wie „Recht auf Stadt“ und „Mietenwahnsinn stoppen“ wollten darauf aufmerksam machen, dass es neuer gesetzlicher Regelungen für die Vergabe von Wohnraum bedarf.

Spekulanten auf dem Immobilienmarkt treiben die Preise in die Höhe. Leerstehende Gebäude werden erst dann wieder verkauft, wenn ein maximaler Gewinn erzielt werden kann.

Eigentümer von Häusern lassen diese absichtlich leer stehen, denn unvermietete Objekte können bis zu 30 % höhere Preise erzielen.

Nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) werden von den Mietern in München und Hamburg derzeit die höchsten Mieten verlangt.

Viele Mieter werden aus ganzen Stadtteilen verdrängt, weil die Mieten, nach Auszug der vorherigen Mieter, explodieren. Deshalb wird von den Mieterbündnissen eine gesetzlich festgelegte Mietobergrenze bei allen Neuvermietungen gefordert. Im Übrigen besteht auch Mangel an Wohnungen für Mieter mit geringen finanziellen Möglichkeiten, wie z. B. Auszubildende, Studenten, Alleinerziehende, Arbeitslose und Rentner.

Siehe auch Seite beim Interessenverband Mieterschutz e. V. : Makler - Wer zahlt?

Kein Schadensersatz wegen Sturmklingeln

Das Sturmklingeln des Vermieters an der Tür des Mieters stellt nach der Ansicht des AG München (Urteil v. 06.03.2012, Az.: 473 C 31187/11) keinen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar, der auch zugleich einen Anspruch auf Schadensersatz rechtfertigen würde.

Trotz der Kündigung des Mietverhältnisses wegen erheblichen Mietrückstandes blieb die Mieterin in der Wohnung. Um der Mieterin, nach weiteren Mietrückständen, wichtige Schriftstücke persönlich auszuhändigen, klingelte die Tochter der Vermieterin Sturm. Verängstigt öffnete die Tochter der Mieterin daraufhin die Tür, zog aber später auch noch aus der Wohnung aus. Die Mieterin verlangte deshalb 15.000,00 € Schadensersatz, der mit rückständigen Mieten verrechnet werden sollte.

Das Amtsgericht gab hingegen der Räumungsklage der Vermieterin statt.

Fristlose Kündigung wegen Gestank

Nachdem sich mehrere Mitmieter des Miethauses über unerträglichen Gestank aus der Wohnung des Mietmieters beschwert und auch mit Mietminderung gedroht hatten, besichtigte der Vermieter mit einem Zeugen die Wohnung des Mieters.

Die Wohnung war verstellt mit Büchern, Spielzeug, mehreren Modellbahnen und anderen Gegenständen, wobei nur noch schmale Laufwege zwischen den einzelnen Zimmern bestanden. Da die Wasserhähne auch seit Jahren nicht mehr benutzt worden seien, bestünde die Gefahr der Beschädigung der Leitungen oder von Legionellenbildung. Ebenfalls bestehe die Gefahr des Ungezieferbefalls. Der Mieter nutzte die ihm vom Vermieter gesetzte Frist zur Reinigung der Wohnung nicht.

Letztendlich sah das Amtsgericht Münster (Urteil vom 08.03.2011 – 3 C 4334/10) nicht das Vollstellen der Wohnung als berechtigten Grund für die fristlose Kündigung an, sondern den unhygienischen Zustand der Wohnung, der zu Gestank im Hausflur führte. Hierzu gehörte u. a. auch der penetrante Geruch von Katzenurin.

Fristlose Kündigung wegen Cannabis Anbau

Der Mieter hat für das Verhalten des Untermieters einzustehen. So erkannte das AG Hamburg-Altona in seiner Entscheidung vom 14.02.2012 (Az.: 316 C 275/11), dass eine fristlose Kündigung – ohne vorherige Abmahnung – des Mieters zulässig ist, wenn der Untermieter in großer Anzahl Cannabispflanzen in der Wohnung anbaut. Für den Vermieter sei es unzumutbar, das Mietverhältnis länger fortzusetzen.

Makler - Wer zahlt?

 

Der Hamburger Senat hat neuerdings die Absicht, über den Bundesrat das sog. „Bestellerprinzip“ im Wohnungsvermittlungsgesetz einzuführen. Danach müsste derjenige die Maklerprovision / Maklercourtage zahlen, der den Makler bestellt.

Getreu dem Motto: „Wer die Musik bestellt, muss sie auch bezahlen“, müsste es sich hierbei eigentlich um eine Selbstverständlichkeit handeln. So selbstverständlich ist es jedoch nicht, denn häufig werden die Mieter mit der Maklerprovision belastet, obwohl der Vermieter den Auftrag gegenüber dem Makler erteilt hat. Das Bestellerprinzip würde dazu führen, dass nunmehr der Vermieter die Courtage zahlen müsste.

Dieser Vorschlag Hamburgs stößt auf Zustimmung aber auch auf Kritik.

Ein entspannter oder ein angespannter Wohnungsmarkt ist letztendlich dafür maßgeblich, von wem die Courtage getragen wird. Bei einem Überangebot von Wohnungen trägt in aller Regel der Vermieter die Maklergebühren, bei Wohnungsknappheit der Mieter.

Die Lösung des Problems liegt daher eher im Bau neuer Wohnungen und in der Deckelung der Mieten bei Neuvermietung.

Anders als vielleicht in London dürfte eine Neuregelung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, d. h. die Einführung des Bestellerprinzips, nicht unbedingt zu einer Verteuerung der Mieten führen, weil der Vermieter in diesem Fall die Kosten auf die Mieten umlegen würde. Gem. § 3 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf der Vermittler von Mietwohnungen nämlich nicht mehr als zwei Monats-Netto-Mieten zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer verlangen.

Das Interesse an einem solventen Mieter, der ein langjähriges Mietverhältnis einzugehen gedenkt, dürfte höher anzusetzen sein, als die Umlage der Courtage auf die monatliche Miete und somit Gefahr zu laufen, die Wohnung nicht vermieten zu können oder ständig neu vermieten zu müssen.

Durch das Bestellerprinzip könnten hingegen zahlreiche Streitigkeiten vermieden werden. Denn häufig gibt es auch in diesem Berufsstand „Schwarze Schafe“ und deshalb viele Streitigkeiten, ob und von wem die Provision zu zahlen ist.

 

Mietrechtsreform 2012

Das Kabinett hat am 23.05.2012 den Gesetzesentwurf für die Mietrechtsreform vorgelegt.

Den Ländern ist die geplante Mietrechtsreform jedoch nicht mieterfreundlich genug, sodass mit einem Inkrafttreten der neuen Vorschriften vorerst nicht zu rechnen ist.

Der Bundesrat hat am 06.07.2012 den Ausschluss der Mietminderung bei energetischen Sanierungen abgelehnt.

Fristlose Kündigung bei Minderung

Die Mieter minderten die Miete um 20 %, weil es im Mietobjekt zu einer Schimmelbildung kam. 

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und klagte auf Räumung.

Der Sachverständige hatte festgestellt, dass die Mieter die Ursache der Schimmelpilzbildung fehlerhaft eingeschätzt hatten.

Die Räumungsklage hatte Erfolg.

Näheres zum Urteil des BGH im Bereich Rechtsprechung

Lärmprotokoll

Nach der Enscheidung des BGH vom 29.02.2012 soll die Erstellung eines Lärmprotokolls nicht mehr erforderlich sein.

Diese Entscheidung ist jedoch genau zu lesen, denn dem Mieter obliegen weiterhin Aufgaben in Bezug auf die Darstellung des Mangels

 

 

 

Fotos in Mietwohnungen

Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass nach der Kündigung des Mietverhältnisses die noch bewohnte Wohnung durch Makler fotografiert wird.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Mit seinen Urteilen vom 15.05.2012 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter zur Erstellung einer korrekten (Betriebskosten-) Abrechnung verpflichtet ist. 

Bei Vorlage inhaltlich fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die angepassten Vorauszahlungen in der geforderten Höhe zu leisten. Dem Mieter kann deshalb nicht gekündigt werden.

Balkon - Pflanzen - Blumenkübel

Spätestens nach den sog. Eisheiligen ist es Zeit für die Bepflanzung des Balkons. 

Grundsätzlich können Balkonkästen innen und außen am Balkon angebracht werden.

Auch die Wahl der Bepflanzung steht dem Mieter frei.

Mietrechtsreform 2012

 

Das „Gesetz der energetischen Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) ist nunmehr als Referentenentwurf vom Bundesjustizministerium (BMJ) in einer dritten und ausgereifteren Version vorgelegt worden. Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz noch im Jahr 2012 in Kraft treten wird.

Wesentliche Änderungen des bisherigen Mietrechts sind zu erwarten und zwar im Bereich der Modernisierung, dem Wärmecontracting und der Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution sowie u. a. dem Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen. Auch soll die sog. „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt werden.

Auf dieser Seite werden wir Sie über das Inkrafttreten des MietRÄndG sowie dessen Neuerungen laufend informieren.

 

Energieeinsparverordnung

Das Bundesbauministerium hat einen Entwurf der überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgelegt. Danach sollen neue Wohngebäude mit dreifach verglasten Fenstern und besser abgedichteten Dächern, Kellerdecken und Außenwänden ausgestattet werden. Ausnahmen hiervon sind jedoch möglich.

Für Bestandsbauten sollen die neuen Dämmvorgaben nicht gelten, d. h. es soll bei den bisherigen Regelungen bleiben.

Mit Steigerungen des Mietniveaus bei Neubauten wird daher gerechnet.

Auf dieser Seite werden wir Sie laufend über die Neuerungen der EnEV informieren.

Ordentliche Kündigung bei nur einer Miete Rückstand?

Ordentliche Kündigung bei nur einer Miete Rückstand?

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristgemäß, weil der Mieter mit seiner Mietzahlung für den laufenden Monat im Rückstand war.

Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Begründung, wenn für eine fristlose Kündigung ein Rückstand von zwei Monatsmieten erforderlich sei, müsse dieses erst recht für eine ordentliche Kündigung gelten.

Der Mieter musste die Wohnung räumen. Näheres hierzu entnehmen Sie bitte unseren Ausführungen im Bereich Mietrecht - Rechtsprechung oder der Pressemitteilung des BGH vom 10.10.2012.

Mieter trägt Vermieterin aus dem von ihm gemieteten Haus – Räumungsklage bleibt erfolglos!

Die Vermieterin wollte die mittlerweile im vermieteten Haus angebrachten Rauchmelder inspizieren. Hiermit erklärte sich der Mieter einverstanden. Die Vermieterin nutzte diese Gelegenheit, um alle Zimmer zu kontrollieren, wobei sie sogar Gegenstände von den Fensterbänken nahm. Der Mieter verwies sie deshalb des Hauses. Dieser Aufforderung kam die Vermieterin nicht nach, sodass der Mieter sie aus dem Haus trug.

Dieses wollte sich die Vermieterin nicht bieten lassen und kündigte das Mietverhältnis fristlos und fristgerecht. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht, das Landgericht der Vermieterin.

Der BGH betonte in seiner Entscheidung vom 04.06.2014 (VIII ZR 289/13), das Verhalten der Vermieterin sei pflichtwidrig gewesen und sie habe das Hausrecht des Mieters verletzt. Selbst wenn der Mieter sein Recht auf Notwehr wohl geringfügig überschritten habe, berechtige dieses nicht zur fristlosen oder fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin, da sie ein Mitverschulden an dem Heraustragen aus dem Haus treffe.

Häufig vergessen Vermieter, dass dem Mieter sogar vom Bundesverfassungsgericht (- 1 BvR 2285/03 - ) Eigentumsrecht am Besitz der Mietwohnung während des Mietverhältnisses eingeräumt wird.

Die ganze Nacht Fußball schauen - Sonderverordnung

Auf Bitten der Länder und des Städtetags hatte das für Lärmschutz zuständige Bundesumweltministerium  den Entwurf einer Verordnung vorgelegt, nach der eine Übertragung auf Großleinwänden auch nach 0 Uhr erlaubt sein soll.

Jetzt ist es soweit: Am 23.05.2014 hat der Bundesrat Ausnahmen beim Lärmschutz während der Fußballweltmeisterschaft beschlossen.

Mit der Sonderverordnung wird der Lärmschutz während der Fußball-WM gelockert. Damit ist nächtliches Public Viewing auch nach 22.00 Uhr möglich - in Ausnahmefällen auch noch nach Mitternacht.

Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnungen - Bundesverfassungsgericht entscheidet zugunsten des Vermieters

Nun hat auch das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 2851/13) die spektakuläre Entscheidung des Landgerichts Berlin bestätigt, wonach der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen durfte, obwohl er die Wohnung nur gelegentlich nutzen wollte.

Ein Chefarzt aus Hannover hatte seiner Mieterin in Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Kündigung begründete er mit dem Wunsch, er benötige die Wohnung für die gelegentlichen  Besuche seiner unehelichen Tochter. Gegen diese Kündigung und Räumungsklage wehrte sich die Mieterin, die in dieser Wohnung bereits 25 Jahre lebte.

Das Amtsgericht gab der Mieterin Recht, das Landgericht Berlin (LG Berlin – 67 S 121/12)  hingegen dem Vermieter.  Da eine Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen wurde, legte die Mieterin Verfassungsbeschwerde ein.

Das Bundesverfassungsgericht begründete seinen Beschluss vom 09.05.2014 damit, es reiche für eine wirksame Eigenbedarfskündigung des Vermieters aus, wenn dieser „vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme“ der Wohnung geltend mache.

Einerseits dürfte das Bundesverfassungsgericht mit diesem Beschluss von der bisherigen Auffassung abweichen. Bei einer Eigenbedarfskündigung hat stets auch eine Interessenabwägung zu erfolgen. Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ist nach bisheriger Meinung des Bundesverfassungsgerichts als Eigentum im Sinne des Art. 14 GG anzusehen. In diesem Fall steht eine 25 jährige Wohnzeit und die damit verbundene „Verwurzelung“ mit der Mietsache und dem Umfeld einem nur gelegentlichem „Nutzenwollen“ gegenüber. Wo bleibt das gefestigte Recht des Mieters?

Andererseits können durch diesen Beschluss sog. vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen erleichtert werden. Denn häufig wird die langjährig vermietete Wohnung seitens des Vermieters nur gekündigt, um diese später viel teurer wieder neu zu vermieten. Bei den in manchen Gebieten herrschenden angespannten Wohnverhältnissen kann sich die Wohnungsnot weiter verschärfen.

Finger weg von der Kaution - Unwirksamkeit von Klauseln

Der Vermieter hatte im Mietvertrag über Wohnraum eine Klausel verwendet, nach der er sich schon während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kautionssumme bedienen kann. Der Mieter müsse dann die Kaution wieder auffüllen.

Diese Klausel hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.05.2014 als unwirksam erklärt.

Die Mietkaution habe „Treuhandcharakter“. Dieses ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB.  Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen.

Fußball Weltmeisterschaft Brasilien - Public Viewing

Bald ist es wieder soweit: Fußballweltmeisterschaft! 

Diese findet in der Zeit vom 12.06.2014 bis zum 13.07.2014 in Brasilien statt. Mittlerweile ist das gemeinschaftliche Fußballgucken und Feiern unter freiem Himmel zu einem gesellschaftlichen Ereignis geworden. 

Problem bei dieser Fußballweltmeisterschaft ist jedoch die Zeitverschiebung. Manche Spiele werden erst um 22.00 Uhr, 0 Uhr oder eines sogar erst um 03.00 Uhr angepfiffen.

In allgemeinen Wohngebieten dürfen aber nach dem Bundesimmisionsschutzgesetz ab 22.00 Uhr nur noch Geräusche von 40 dB(A) erreicht werden. Der gemeinschaftliche Jubel über Tore überschreitet diesen Wert jedoch erheblich und wird grundsätzlich mit ca. 65 dB(A) wahrzunehmen sein.

Das Bundesumweltministerium hat deshalb einen Entwurf einer Verordnung vorgelegt, nach der eine Übertragung auf Großleinwänden auch nach 0 Uhr erlaubt sein soll. Näheres müssten dann die Kommunen regeln (Public-Viewing-Verordnung).

Vorkaufsrecht des Mieters in Gefahr? Erwerbermodell – Münchener Modell

Der Vermieter verkaufte ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen zum Preis von 120.000,00 €. Zuvor hatte der Vermieter eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten.

Die Käufer (Erwerber) ließen sofort eine Teilungsvereinbarung gem. § 3 WEG beurkunden und wandelten die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um.

Die Mieterin wollte für 30.000,00 € die Wohnung, die sie gemietet hatte, kaufen und stützte sich dabei auf das Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB.

Die Mieterin unterlag jedoch in allen drei Instanzen.

 

Mit seiner Entscheidung vom 22.11.2013 hat damit der BGH (Az.: V ZR 96/12) die Rechte der Eigentümer beim Verkauf eines Miethauses gestärkt.

Das Vorkaufsrecht im Sinne des § 577 BGB lässt einen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter entstehen und zwar nach den Bedingungen, die im Kaufvertrag zwischen Käufer (Erwerber) und Vermieter aufgeführt sind.

Es müssen vier Voraussetzungen für die Anwendbarkeit eines Vorkaufsrechts vorliegen: Es muss ein wirksamer Mietvertrag bestehen. Die Umwandlung in Wohnungseigentum darf im Zeitpunkt der Überlassung der Wohnräume an den Mieter noch nicht vollendet sein. Es muss eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgen, die mit der Anlage des Wohnungsgrundbuchs beendet ist. Schließlich muss es einen wirksamen Kaufvertrag mit einem Dritten über eben diese Mieträume geben.


Da die Käufer erst das ganze Haus kauften und erst danach eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgte, wurde somit das Vorkaufsrecht des Mieters umgangen. Dieses Erwerbermodell ist zwar auch vom BGH so gesehen worden, jedoch bestehe insofern kein Mieterschutz. Der Gesetzgeber bleibt aufgefordert, diese Umgehungsmöglichkeit abzuschaffen.


Mieterschutz gibt es nach der Reform des Mietrechts in solchen Fällen nur durch verlängerte Kündigungsfristen - § 577 a Abs. 1a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung.


Hierzu siehe auch: BGH Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08

Schneeräumungsplan – Übertragung des Winterdienstes

Der Vermieter hatten den Hausbewohnern einen Schneeräumungsplan in den Briefkasten geworfen. Aufgrund vorhandener Glätte stürzte eine Mieterin und verlangte Schmerzensgeld und Schadensersatz.

Das OLG Hamm stellte in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen 9 U 37/12 fest, der Vermieter habe die ihm obliegenden Verkehrssicherungspflichten, hier die Streu- und Räumpflicht, nicht wirksam auf die Mieter übertragen. Das Einwerfen eines Planes für den Winterdienst in die Briefkästen der Mieter reiche nicht aus, um eine neue Aufgabe auf die Mieter zu übertragen. Hierzu hätte es einer verbindlichen Vereinbarung mit den Mietern, entweder im Mietvertrag direkt oder einer gesonderten Vereinbarung bedurft.

 

Das gesamte Urteil finden Sie hier.

 

Weiteres zur Räum- und Streupflicht finden Sie hier.

 

Gewerbe – Ordentliche Kündigung

Der Mieter eines zu Wohnzwecken gemieteten Einfamilienhauses war Inhaber eines Gewerbebetriebes (Hausmeisterservice, Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen usw.). Beim Gewerbeamt hatte er die Adresse des Wohnhauses als Betriebsstätte angegeben und diese auch als Geschäftsadresse verwendet.

Weder gab es regen Kundenverkehr, noch wurden Fahrzeuge, die auf die Ausübung eines Gewerbes hinwiesen, auf dem Grundstück abgestellt.

Der Vermieter mahnte das vertragswidrige Verhalten ab, denn eine gewerbliche Nutzung des rein zu Wohnzwecken vermieteten Hauses sei nicht erlaubt.


In sämtlichen Instanzen bekam der Vermieter Recht.

 

Zwar seien keine Störungen von dem Betrieb des Gewerbes ausgegangen, da es keinen Publikumsverkehr gegeben habe. Dieses spiele aber keine Rolle, da bei allen nach außen in Erscheinung tretenden geschäftlichen Aktivitäten – freiberuflicher oder gewerblicher Art- liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer zu Wohnzwecken dienenden Liegenschaft nicht dulden muss (BGH VIII ZR 165/08; VIII ZR 149/13 – Urteil vom 31.07.2013).


Die ordentliche Kündigung war aus o. g. Gründen rechtens.

Gelber Rasen kein Mangel

Die Mieter hatten die Miete gemindert, weil in den Herbst- und Wintermonaten der zur Mietsache gehörende Rasen unansehnlich, sprich nicht durchgehend grün war und Schäden aufwies. Der Vermieter verklagte die Mieter auf Zahlung der geminderten Mietzahlungen.

Sowohl das Amtsgericht Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 422/10) gaben dem Vermieter Recht.

Gemäß § 536 BGB ist der Mieter nur dann zur Mietminderung berechtigt, wenn die Tauglichkeit der Mietsache erheblich eingeschränkt ist. Das ist bei einer jahreszeitlich bedingten Verfärbung eines Rasens nicht der Fall.

Heuschrecke! Sauverein!

Der Mieter bezeichnete auf mehreren Websiten den (Groß-)Vermieter als Heuschrecke und Sauverein. Im Übrigen behauptete er, der Vermieter betreibe Betrügereien, Erpressung und Nötigung gegenüber den Mietern und er zocke die Mieter ab. All diese Vorwürfe erhob der Mieter im Zusammenhang mit einer Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnungen und die Rückzahlung seiner Kaution.

Im Rahmen einer einstweiligen Verfügung wollte der Vermieter erreichen, dass der Mieter diese Behauptungen unterlässt.

Das Landgericht Lübeck urteilte (Urteil vom 17.06.2011 / Az.: 6 O 133/11), der Antrag des Vermieters sei unbegründet. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Unterlassung der beanstandeten Äußerungen.


Das Landgericht sah in den Äußerungen des Mieters keine Schmähkritik. Einerseits müsse bei der Beurteilung, ob eine Äußerung als Tatsachenbehauptung, Meinungsäußerung oder Werturteil zu betrachten ist, der vollständige Aussagegehalt ermittelt werden. Eine Abwägung der Interessen ist stets erforderlich.

Andererseits sei der Schutzbereich des Grundrechts der freien Meinungsäußerung gemäß Artikel 5 Abs. 1 Grundgesetz zu beachten.

Um eine Schmähkritik handele es sich erst, wenn keine Auseinandersetzung in der Sache mehr erfolge, sondern allein die Herabsetzung der Person im Vordergrund steht. Dabei muss die Äußerung die Person jenseits polemischer und überspitzter Kritik herabgesetzt werden.


Da der Mieter nicht allein seine persönlichen Belange verfolge, sondern seine Streitigkeit als beispielhaft für eine Vielzahl der Mieter der Vermieterin ansieht, läge keine Schmähkritik vor. Im Übrigen müsse sich der Vermieter aufgrund seiner herausgehobenen Stellung am Wohnungsmarkt eine mögliche polemische und überspitzte Kritik gefallen lassen.

Geschenke? Mieterschutz und Mietpreisbremse

Geschenke? Mieterschutz und Mietpreisbremse

Die sog. „F-Liste“

Die große Koalition aus Schwarz-Rot hat einen „Wunschzettel“ aufgestellt. Darin werden Projekte genannt, die viel Geld kosten. Da noch nicht geklärt ist, wie die Vorhaben zu finanzieren sind, stehen diese unter Finanzierungsvorbehalt („F“).

 

Ziel der Koalition ist es, insbesondere in den Großstädten den rapiden Anstieg der Mieten einzudämmen. Auf dem Gebiet des Mietrechts gehören hierzu folgende Punkte.

 

Kappungsgrenze - § 558 Abs. 3 BGB

Statt einer Anhebung der Mieten um maximal 20 % in drei Jahren soll es eine Begrenzung auf nur 15 % innerhalb von vier Jahren geben. Die Steigerung der Mieten soll hierdurch ausgebremst werden. In manchen Bundesländern (z. B. Hamburg und Berlin) ist durch entsprechende Rechtsverordnung die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt worden.

 

Neuvermietungen

Bei Neuvermietungen soll der Vermieter 10% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern dürfen.

 

Modernisierungsmaßnahmen - §§ 555 b, 559 Abs. 1 BGB

In den Koalitionsverhandlungen ist ebenfalls im Gespräch, ob bei Modernisierungsmaßnahmen statt der 11 % igen Mieterhöhung pro Jahr nur eine Erhöhung um 10 % erfolgen soll.

 

Wohngeld

Weiterhin steht zur Verhandlung, ob bei der Berechnung des Wohngeldes wieder der Heizkostenzuschuss eingeführt werden soll. Es soll hierdurch vermieden werden, dass Mieter mit geringem Einkommen und hohen Mieten in die Hilfebedürftigkeit abrutschen.

 

Städtebauförderung

Zusätzlich soll im Rahmen der Städtebauförderung ein Programm „Soziale Stadt“aufgelegt, d. bisherige Kürzungen sollen zurückgenommen werden.

 

Makler

Letztendlich soll das Maklerrecht neu geregelt werden. Die Maklergebühr soll danach nur derjenige bezahlen, der den Makler beauftragt hat.

Ob die o. g. „Mietpreisbremse“ tatsächlich dazu führen wird, dass die Mieten bezahlbar werden, ist zu bezweifeln. Ebenso zweifelhaft ist, ob die geplanten Maßnahmen in dem gewünschten Ausmaß umgesetzt werden.

 

 

Allein durch die Mietpreisbremse gibt es keinen notwendig neuen und bezahlbaren Wohnraum. Im Übrigen haben die Vermieter bereits vor einer Umsetzung der Mietpreisbremse die Mieten erhöht, d. h. die am Markt erzielbare Miete bekommen – jedoch nicht von den benachteiligten einkommensschwachen Mietern.


Recht auf Installation einer Parabolantenne?

Immer wieder wird die Frage gestellt, ob der Mieter eine Parabolantenne anbringen darf. Hierzu gibt es zwei neuere Entscheidungen:

Das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az.: 33 C 1957/11-31) hat entschieden, dass für indische Mieter nicht unbedingt ein Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne besteht. Über das Internet könnten mittlerweile indische Informationssendungen, heimische Spielfilme etc. empfangen werden.

Einem türkischen Staatsangehörigen turkmenischer Abstammung wurde vom Amtsgericht München – 461 C 12443/09) ebenfalls das Recht abgesprochen, an der Hausfassade eine Parabolantenne anbringen zu dürfen. Die Berufung gegen dieses Urteil wurde vom Landgericht durch Beschluss zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Verfassungsbeschwerde führte zu einem vorläufigen Erfolg und Zurückverweisung an das Amtsgericht.

Der Schutzbereich des Grundrechts auf Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 S. 1 HS. 2 GG) umfasst grundsätzlich auch das Recht zur Installation einer Parabolantenne. Abzuwägen ist das Interesse des Mieters an der Anbringung der Parabolantenne mit dem Interesse des Vermieters an der ungeschmälerten optischen Beeinträchtigung seines Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG).

Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen sind nach dem Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 31.03.2013 – VvR 1314/11) die besondere Situation ethnischer Minderheiten und Angehöriger einer bestimmten Volks- oder Sprachgruppe besonders zu berücksichtigen.

Das Amtsgericht müsse nun prüfen, inwieweit der Lebensalltag des Mieters vom Gebrauch der turkmenischen Sprache und der turkmenischen Traditionen geprägt ist und insofern ein besonderes Informationsbedürfnis besteht.

Ob ein Anspruch des Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne besteht, ist und bleibt eine Einzelfallentscheidung, wobei die widerstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter abzuwägen sind.

Siehe hierzu auch die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 09.02.1994 - Kein Anspruch auf Parabolantenne wenn ein Kabelanschluss vorhanden ist - und BVerfG vom 24.01.2005 - Kein Anspruch, wenn Informationsinteresse auch durch mit Zusatzkosten verbundene andere Geräte befriedigt werden kann - sowie unseren Mieterbrief 19.

Rauchen in den eigenen vier Wänden - Verboten!

Rauchen in den eigenen vier Wänden - Verboten!

Hier stinkt doch etwas!

Erwartungsgemäß hat das Düsseldorfer Amtsgericht dem Vermieter beigepflichtet. Der in seinen Zimmern rauchende Mieter soll seine Wohnung räumen, die fristlose Kündigung sei rechtens (Az.: 24 C 1355/13).

Das ist „Starker Tobak!“, sollte man meinen. Darf in den eigenen Mieträumen jetzt nicht mehr geraucht werden? Kann der Vermieter künftig auch kündigen, wenn zum Beispiel Essensgerüche ins Treppenhaus dringen? Gilt gleiches ebenfalls bei Geräuschen, die beim normalen Wohngebrauch entstehen, wie das Klappern von Geschirr, das Brummen des Staubsaugers etc. ?

Das Urteil liegt uns leider noch nicht vor, sodass auf die Einzelheiten der Begründung noch nicht eingegangen werden kann. Jedoch scheint es sehr bedenklich, zumindest aber überzogen, einem langjährigen Mieter wegen des Rauchens in den eigenen vier Wänden fristlos zu kündigen.

Sicherlich handelt es sich hier um eine Einzelfallentscheidung. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH verbietet sich stets eine schematische Betrachtungsweise, d. h. sämtliche Besonderheiten des speziellen Falles sind zu beachten und abzuwägen.

Das Rauchen des Mieters in seiner Wohnung gehört zur vertragsgemäßen Nutzung. Jedoch gilt auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, d. h. andere Mieter dürfen durch das Verhalten eines einzelnen Mitmieters nicht gestört werden.

Eine undichte Wohnungstür stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der vom Vermieter zu beseitigen ist. Sollte der Zigarettenqualm durch die undichte Wohnungstür ins Treppenhaus dringen, wäre dieses nicht vom Mieter zu vertreten und würde den Vermieter dementsprechend auch nicht zu einer Kündigung berechtigen.

In einem Mehrfamilienhaus sind im Treppenhaus wahrnehmbare Gerüche und Geräusche eher üblich. Das Entlüften der Wohnung ins Treppenhaus und damit die erzwungene Teilhabe aller Mieter an den Gerüchen aus den eigenen Räumen kann hingegen für diese äußerst unangenehm sein und somit wieder einen Mangel der Mietsache darstellen.

Möglicherweise wird das Urteil in der zweiten Instanz anders ausfallen.

Rauchen in der eigenen Wohnung – Verboten?

Rauchen in der eigenen Wohnung – Verboten?

Die Vermieterin hatte dem Mieter fristlos gekündigt, weil dieser, trotz mehrerer Abmahnungen, weiterhin in seiner Wohnung rauchte und sich hierdurch andere Mieter gestört fühlten.

Nicht unerwähnt bleiben soll, dass der 74 jährige Mieter in dieser Wohnung schon seit 40 Jahren lebt und raucht.

Der mit der Sache betraute Amtsrichter aus Düsseldorf hält die Klage anscheinend für begründet. Die Gefahren des Passivrauchens seien höher zu bewerten als das Gewohnheitsrecht des Mieters. 

Noch im Juli soll über diesen Fall verhandelt werden (AG Düsseldorf 24 C 1355/13).

Nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 124/50) gehört das Rauchen in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein Unterlassungsanspruch der Mitmieter oder des Vermieters kann sich jedoch aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ergeben. Beispielsweise ist im Hausflur wahrnehmbarer Zigarettenrauch von den Nachbarn nicht hinzunehmen.

Auf die Begründung des Amtsrichters kann man aus o. g. Gründen gespannt sein!

Wärmelieferverordnung und Wärmecontracting

Wärmelieferverordnung und Wärmecontracting

Beim sogenannten Wärmecontracting übernimmt nicht mehr der Vermieter selbst die Beheizung der Mietwohnungen, sondern dies wird an einen externen Dienstleister (dem Wärmelieferanten) übertragen.

Am 01.07.2013 ist die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) in Kraft getreten. Zusammen mit dem Mietrechtsänderungsgesetz, welches seit dem 01.05.2013 gilt, werden damit jetzt gesetzliche Regelungen für das Wärmecontracting geschaffen. Der Gesetzgeber hatte das Ziel vor Augen, mit diesen Vorschriften die Umstellung auf das Wärmecontracting erleichtern.

 

§ 1 WärmeLV lautet dementsprechend wie folgt:

Gegenstand der Verordnung sind

  1. Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung auf Wärmelieferung nach § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuchs geschlossen werden, und

  2. mietrechtliche Vorschriften für den Kostenvergleich und die Umstellungsankündigung nach § 556c Absatz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

 

Ob das gesetzgeberische Ziel erreicht wird, ist zweifelhaft. Einerseits dürfen gem. § 566c BGB die Kosten der Wärmelieferung höchstens ebenso hoch sein wie die bisherigen Kosten der Versorgung mit Heizkraft und Warmwasser. Andererseits kommt nunmehr eine Verpflichtung des Vermieters hinzu, eine formale Umstellungsankündigung erklären zu müssen.

Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Der Inhalt der Änderung der mietrechtlichen Vorschriften ergibt sich schon aus dem vollständigen Titel des Gesetzes:

"Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln".

Eine kurze Darstellung der neuen Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes finden Sie hier. 

Langer Winter – Hohe Heizkosten

Bis weit in den Mai hinein mussten viele Haushalte noch heizen. Der „Winter“ hatte Deutschland besonders lang im Griff.

Die Heizkosten werden für die Abrechnungsperiode enorm ansteigen. Einerseits sind hierfür die gestiegenen Energiepreise verantwortlich und andererseits der Energieverbrauch.

Das Energieportal Verivox hat ermittelt, dass aufgrund er langen Heizperiode ca. 11 % Energie mehr aufgewendet werden mussten als im Vorjahr.

Dieses kann zu Steigerungen bei den abzurechnenden Heizkosten, je nach Verbrauchsverhalten, bis zu 20 % führen. Hierauf müssen sich die Mieter ebenso einstellen wie auf die daraus resultierende Erhöhung von Vorauszahlungen auf die Heizkosten.

Mietpreisbremse als Wahlkampfthema

Schon mehrfach hatten wir auf die Gefahr explodierender Mieten hingewiesen. In der Politik wird deshalb die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiert.

Mit einer sogenannten Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass bei einer Neuvermietung die Miete übermäßig angehoben wird. Bei einer Wiedervermietung sollen daher die Mietpreise nur bis zu einem gewissen Prozentsatz oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden dürfen.

Die Eigentümer und Vermieter sowie deren Organisationen laufen Sturm gegen ein solches Vorgehen. Der Hauseigentümer würde in seinem Recht auf freie Preisgestaltung beschränkt und eine Mietpreisbremse würde jede Rendite zunichte machen. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund droht deshalb gegen eine solche Regelung Klage zu erheben.


Wenn der Mieter aus seiner bisherigen Wohnung ausziehen muss – z. B. aus Altersgründen, Familienzuwachs - , kann er sich häufig eine neue Wohnung in seinem Viertel, mit dem er verwurzelt ist, aufgrund der hohen Mietforderungen nicht mehr leisten. Mittlerweile ist es auch für Besserverdiener schwer, in beliebten Vierteln Wohnungen anzumieten, da die Mietpreise unangemessen hoch sind.

Aus diesen Gründen ist der Gedanke einer Mietpreisbindung sicherlich zu begrüßen.

Letztendlich würden Vermieter auch bei moderaten Mietanpassungen noch Renditen erzielen. Es darf nicht vergessen werden, dass eine Mietpreisbremse in Höhe von 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete diskutiert wird. Der Vermieter läge folglich mit seiner Forderung schon über der üblicherweise zu zahlenden Miete.

Nicht zu vergessen bleibt, dass durch ständig erhöhte Mieten auch die ortsüblichen Vergleichsmieten ansteigen würden, da diese erhöhten Mieten bei der Neuerstellung eines Mietspiegels mit zu beachten sind.

Außerdem besteht nach der Mietrechtsreform gem. § 558 Abs. 3 BGB für die Landesregierungen die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf 15 % durch den Erlass von Rechtsverordnungen zu beschränken, sofern bezahlbarer Wohnraum in bestimmten Gebieten gefährdet ist.

Leider ist jedoch nicht absehbar, inwieweit die Landesregierungen hiervon Gebrauch machen werden.