Modernisierung, Begriff

Unter einer Modernisierung versteht man solche Arbeiten des Vermieters am Haus und in der Wohnung des Mieters, die zu einer Verbesserung der Mietsache und damit einer Erhöhung des Wohnwertes führen, von welcher der Mieter einen Nutzen hat.

Das Gesetz definiert dazu in § 555b BGB:

"Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1.durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2.durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3.durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.durch die neuer Wohnraum geschaffen wird."

Keine Modernisierung sind Instandhaltungs- oder Instandsetzungsnaßnahmen. Ein Beispiel: der Heizkessel ist aufgrund des hohen Alters kaputt und muss ausgetauscht werden. Dies ist eine Instandsetzung, aber keine Modernisierung. Gegenbeispiel: die funktionierende Ölheizung wird durch eine besonders energieeffiziente Pelletheizung ersetzt, der Mieter spart dadurch nachhaltig Energie ein. Dies ist eine klassische Modernisierung.

Ablauf einer Modernisierung

Will der Vermieter modernisieren, so muss er dem Mieter die Arbeiten mindestens drei Monate vor deren Beginn schriftlich ankündigen. In dem Schreiben sind die geplanten Arbeiten, der voraussichtliche Umfang sowie der Beginn und die Dauer mitzuteilen. Daneben müssen die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten genannt werden.

Nach Ablauf der drei Monate hat der Mieter eine Duldungspflicht. Dulden bedeutet, dass er die Arbeiten weder behindern noch verhindern darf und Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren muss. Eine aktive Mitwirkungspflicht des Mieters, z.B. durch Leerräumen einzelner Zimmer, besteht nicht. Will der Mieter die Arbeiten nicht dulden, so hat er ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss bis spätestens zum Monatsende des Monats nach Zugang der Mitteilungung erfolgen. Das Mietverhältnis ist dann zum Ende des nächsten Monats beendet (Beispiel: Vermieter teilt im Juli Moderniserung mit - Mieter kann bis Ende August kündigen - Ende des Mietverhältnisses ist dann Ende September).

Ist die Frist von drei Monaten nicht eingehalten oder sind die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt worden, besteht keine Duldungspflicht. Dies bedeutet zumeist jedoch nur einen Aufschub der Arbeiten. Macht der Mieter einen Härtefall nach § 574 Absatz 4 BGB geltend, muss er die Arbeiten auch dulden, braucht aber unter Umständen keine erhäöhte Miete zahlen.

Während der Dauer der Arbeiten hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Eine Ausnahme gilt für den Fall, der energetischen Modernisierung. Hier ist das Minderungsrecht drei Monate lang ausgeschlossen, vgl. §§ 536 Absatz 1a, 555b Nr. 1 BGB.

Entstehen zusätzliche Kosten aufgrund der Arbeiten, muss der Vermieter diese Kosten ersetzen. Typischerweise entstehen Zusatzkosten dann, wenn über mehrere Tage Strom, Gas oder Wasser in der Wohnung ausfallen. Der Erstattungsanspruch kann soweit gehen, dass der Vermieter im Fall der Unbewohnbarkeit eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen hat oder die Hotelunterbringung bezahlen muss. Achtung! Dies gilt nicht, wenn der Vermieter Instandsetzungsarbeiten/Reparaturen vornimmt.

Aber Vorsicht! Ob eine Unbewohnbarkeit im Einzelfall vorliegt, muss sorgfältig geprüft werden. Es empfiehlt sich daher, bereits frühzeitig nach Erhalt der Ankündigung diese fachkundig prüfen zu lassen.

Sind die Arbeiten durchgeführt, hat der Vermieter nicht nur die Endreinigung sondern auch alle durch die Arbeiten verursachten Renovierungen vorzunehmen.

Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung

Nach Abschluss der Arbeiten wird in den meisten Fällen eine Mieterhöhung verlangt. Diese muss schriftlich erfolgen und eine Aufstellung der Einzelarbeiten mit den Einzelrechnungen und dem sich hieraus ergebenden Gesamtaufwand enthalten. Vom Gesamtaufwand sind staatliche Förderungen und Zinsverbilligungen abzuziehen. Ebenfalls in Abzug zu bringen sind die Kosten, die der Vermieter erspart hat, weil er einen reparaturbedürftigen Gegenstand gegen einen moderneren ausgetauscht hat (Instandsetzungsanteil).

Um näher zu überprüfen, ob die in Rechnung gestellten Leistungen auch tatsächlich nur die Modernisierung betreffen, hat der Mieter das Recht, die Orginalrechnungen einzusehen.

Sind für mehrere Wohnungen Kosten angefallen, so sind diese auf die Wohnungen zu verteilen. 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten kann der Vermieter als jährliche Mieterhöhung geltend machen. Mit der beabsichtigten Mietrechtsreform werden dies noch 8 % sein. 

Die erhöhte Miete ist erstmals drei Monate nach der schriftlichen Mieterhöhung zu zahlen. Weicht die neue Miete um mehr als 10% von der im Ankündigungsschreiben genannten voraussichtlichen Summe ab, so verschiebt sich die Erhöhung um sechs weitere Monate nach hinten. Gleiches gilt für den Fall, dass der Vermieter die Moderniserung nicht rechtzeitig angekündigt hat.

Nach Erhalt der Modernisierungsmieterhöhung hat der Mieter abermals ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss spätestens bis zum letzten Tag des übernächsten Monats erfolgen; das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später (Beispiel: Mieterhöhungsverlangen kommt im Juli - Kündigung muss bis Ende September erfolgen - Mietverhältnis ist dann Ende November beendet).

Merkblätter

Auf dieser Seite finden Sie Informationen zu den Möglichkeiten der Mieterhöhungen und den Modernisierungen.Zu Ihrer Erleichterung haben wir diese in Form von Merkblättern und Checklisten im Folgenden dargestellt. 

Verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung

Modernisierung durch den Vermieter - Rechte, Pflichten und Checkliste

Modernisierung - Finanzieller Härteeinwand - Formulierungshilfe