Mietvertrag

Das Wichtigste zuerst:

Lassen Sie Ihren Mietvertrag vor der Unterschrift durch die Beraterinnen und Berater des INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!

Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, kann auch der beste Anwalt nachteilige, aber gesetzlich zulässige Klauseln nicht mehr zu Ihren Gunsten abändern.

Insbesondere sollte bei Vertragsabschluss auf Zusatzvereinbarungen oder sonstige handschriftliche Eintragungen (Individualvereinbarungen) geachtet werden. Diese sind meist am Ende des Vertragsformulars zusammen gefasst. Fakt ist, individuelle Vereinbarungen können geschäftsfähige Pesonen grundsätzlich über alles schliessen. Die Grenze bilden sittenwidrige Vereinbarungen noder solche, die gegen gesetzliche Verbote verstoßen. Aber auch unterhalb dieser Schwelle kann viel zu Ihren Lasten gergelt werden.

Für den bereits vorgedruckten Teil des Vertrages (Formularvereinbarungen) gelten die verbraucherschützenden Bestimmungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hier führt bereits eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zur Unwirksamkeit der Klausel. Dies ist der Ausgleich dafür, dass diese Klauseln mit Ihnen nicht verhandelt wurden, sondern einseitig vorgegeben wurden. Daher ist nach den §§ 305 ff. BGB eine besondere Prüfung der Vertragsklauseln möglich. Der häufigste und in den Medien präsenteste Fall, ist die Überprüfung von Schönheitsreparaturklauseln durch den Bundesgerichtshof.

Nachfolgend geben wir einen Überblick über die in der Praxis wichtigsten Punkte bei Abschluss eines Mietvertrages:

Vertragsparteien

Schwierig wird es, wenn auf Mieter- und/oder Vermieterseite zwei oder mehr Personen auftauchen. Der relevanteste Fall ist der Vertragsabschluss zwischen Eheleuten als Mieter und Eheleuten als Vermieter. Beide Parteien haften gegenüber der anderen Partei als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerisch bedeutet, dass die Vermieter von jedem einzelnen Mieter die Miete in voller Höhe verlangen kann. Der so in Anspruch genommene Mieter kann sich zwar anteilig die Miete von seinen Mitmietern zurückholen. Er kann jedoch nicht gegenüber seinem Vermieter die Zahlung der kompletten Summe mit dem Argument verweigern, die übrigen Mitmieter schuldeten ihren Anteil an der Miete.

Relevant wird die Personenmehrheit auch bei der Abgabe von Willenserklärungen, z.B. einer Kündigung. Man sagt, dass Erklärungen immer "von allen an alle" abgegeben werden müssen.

Ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, alleine aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, besteht nicht. Eine Sondersituation stellt die eheliche Wohnung nach Trennung/Scheidung dar, hier trifft § 1568a BGB eine Sonderregelung. Auch im Rahmen von studentischen Wohngemeinschaften kann u.U. etwas anderes gelten.

Generell sollte daher beachtet werden, dass alle Mieter das Kündigungsschreiben eigenhändig unterzeichnet haben.

Im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen stellt sich das gleiche Problem. Die Erhöhungserklärung muss von allen Vermietern unterzeichnet werden, alle Mieter müssen die Zustimmung erklären.

Vertragsgegenstand

Die vermietete Wohnung sollte im Vertrag genau bezeichnet sein. Dies einmal durch Angabe der Postadresse und durch Auflistung der einzelnen Räume, vor allem wenn zusätzlich zur Wohnung eine Garage oder ein Abstellraum gemietet wird. Weiter sollte die Wohnfläche genau angegeben werden. Diese dient einerseits zur Bestimmung der Kaltmiete (Euro pro m²) und andererseits zur Umlage der Betriebskosten. Als Verteilerschlüssel wird in den Verträgen meist die Wohnfläche heran gezogen.

Vertragsdauer

Seit dem 01.September 2001 dürfen Mietverträge nur noch in Ausnahmefällen zeitlich befristet werden. § 575 BGB nennt im ersten Absatz lediglich drei Gründe, die als Befristung möglich sind. Danach kann eine Befristung vereinbart werden, wenn der Vermieter die Räume nach Fristablauf selbst nutzen will, wenn erhebliche Instansetzungen zu erwarten sind oder wenn die Räume an einen seiner Dienstverpflichteten vermieten will. Diese Gründe müssen bei Vertragsschluss mitgeteilt werden.

Am häufigsten ist jedoch ein Ausschluss des Kündigungsrechts vereinbart worden. Dies kommt einer Befristung gleich, stellt aber keine Befristung im oben genannten Sinn dar. Der Bundesgerichtshof hat einen Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahren für zulässig erklärt. Wie im Fall einer wirksamen Befristung kann der Mieter erst zum Ablauf des genannten Datums kündigen. Will der Mieter wegen geänderter Lebensumstände vorher ausziehen, ist aber unter Umständen die Untervermietung oder das Stellen eines Nachmieters möglich. Einzelheiten sollten Sie in jedem Fall mit unseren Beraterinnen und Beratern absprechen.

Miete / Betriebskosten

Für den Mieter ist es besonders wichtig zu wissen, wieviel und wofür er zahlt. Dabei kommt es auf die Mietstruktur an. Diese setzt sich überlichweise zusammen aus der Kaltmiete und einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Die Kaltmiete wird auch als Nettomiete und der Gesamtbetrag (Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung) als Bruttomiete bezeichnet. Bei dieser Variante muss der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnen. Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, auf welche Betriebskostenpositionen sich die Vorauszahlung bezieht. Dabei ist ein Verweis auf den Katalog der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausreichend. Dort isst wiederum geregelt, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Ist kein anderer Verteilerschlüssel im Vertrag genannt, werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt.

Sind neben der Miete keine Zahlungen für Betriebskosten vereinbart, sondern nur ein Pauschalbetrag, liegt eine Inklusivmiete vor. Über die Betriebskosten wird dann nicht gesondert abgerechnet.

Renovierung / Schönheitsreparaturen

Die Frage, ob und in welchem Umfang bei Einzug oder Auszug renoviert werden muss, gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermieter und Mieter. Der Gesetzgeber hat dazu geregelt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung zu erhalten, also auch Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Hintertür gibt es aber: Diese Pflicht des Vermieters kann auf den Mieter übertragen werden.

Dies wird in 95% der Mietverträge auch so gehandhabt. Meist handelt es sich bei den Mietverträgen um sog. Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einseitig durch den Vermieter gestellt und nicht individuell ausgehandelt wurden. Daher unterliegen diese Bedingungen besonderen Regeln. Die allermeisten dieser Formularverträge definieren den Umfang der Renovierung und die zeitlichen Abstände, in denen eine Renovierung zu erfolgen hat.

Die Einzelheiten zu den häufig verwendeten Klauseln haben wir unter dem Punkt Renovierung für Sie zusammen gefasst. Das Thema ist auch in der Rechtsprechung ein "Dauerbrenner", so dass sich eine kaum zu überblickende Fülle von Details entwickelt hat.

Kleinreparaturen

Die meisten Formularmietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen zu übernehmen hat, und zwar unabhängig davon, ob er die Beschädigung oder den Defekt verursacht hat.

Eine solche Vereinbarung ist wirksam, wenn Sie sich auf Einrichtungsgegenstände und Bestandteile der Wohnung bezieht, auf die der Mieter einen ständigen Zugriff hat (z.B. Gurte von Rollläden, Wasserhähne, Heizkörperthermostate, Tür- und Fensterbeschläge) und der Höchstbetrag pro Einzelreparatur auf ca. 80 - 120€ und die Summe aller Jahresreparaturen auf max. 8% der Jahresnettomiete begrenzt wird. Fehlt eine dieser Angaben oder ist ein zu hoher Einzelbetrag eingetragen, so hat der Mieter keine Kleinreparaturen zu zahlen.

Auch wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, bedeutet dies nicht, dass der Mieter immer anteilig 80€ zu zahlen hat. Es handelt sich um eine Auschlussgrenze. Zu diesem Betrag muss die Mehrwertsteuer hinzu gerechnet werden. Beläuft sich die Handwerkerrechnung z.B. auf 81,00 € (ohne Mehrwertsteuer), so geht sie voll zu Lasten des Vermieters.

Den Handwerkerauftrag sollte immer der Vermieter erteilen, da im Vorfeld nicht feststeht, wie hoch die Rechnung sein wird. Hat der Mieter selbst den Auftrag erteilt, so muss er zunächst auch den Handwerker zahlen. Das vorgelegte Geld zurück zu bekommen, ist oftmals sehr schwierig.

Kaution

Der Vermieter darf eine Mietsicherheit verlangen. Die Höhe dieser Kaution darf drei Kaltmieten nicht übersteigen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilraten zu zahlen. Vermieter behaupten nach Abschluss des Mietvertrages "Schlüssel gegen Kaution". Darauf müssen Sie sich nicht einlassen, eine solche Forderung ist schlicht gesetzeswidrig.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nur dann ist Ihre Kaution im Falle der Insolvenz des Vermieters auch "sicher". Als Anlageform empfiehlt sich ein klassisches Sparbuch, das auf den Namen des Mieters lautet und an den Vermieter verpfändet wird. Verpfändungserklärungen erhalten Sie bei Ihrer Bank. Im Streitfall ist die Kaution damit vorerst blockiert. Keiner der Vertragspartner kann sich ohne das Einverständnis des anderen aus der Kaution befriedigen.

Eine Bankbürgschaft schont zwar Ihr Vermögen. Sie hat jedoch den entscheidenden Nachteil, dass die Bank auf Anforderung des Vermieters die Bürgschaft auszahlen muss, ohne dass geprüft wird, ob der Anspruch des Vermieters tatsächlich besteht. Will der Mieter vom Vermieter das Geld zurückholen, muss er klagen.

Eine Barkaution solle nur ausnahmsweise und auch nur gegen Quittung gezahlt werden. Der Vermieter hat sofort direkten Zugriff auf das Geld und es ist nicht zu überprüfen, ob das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird.

Nach Rückgabe der Wohnung kann der Vermieter die Kaution bis zu sechs Monate zurückhalten, um über seine Ansprüche abzurechnen. Meist geht es um eine mögliche Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Wichtig ist aber, dass der Vermieter nur soviel der Sicherheit zurückhalten darf, wie sein Sicherungsbedürfnis ist. Wenn Sie also immer eine Betriebskostennachzahlung von 150€ hatten, darf der Vermieter nicht am Ende die gesamte Kaution von 1000€ einbehalten. 

Ein Musterschreiben zur Anforderung der Kaution finden Sie im Downloadbereich.

Zusatzvereinbarungen

Über zusätzliche Vereinbarungen werden Formularverträge individuell angepasst. Hier gibt es Risiken, aber auch Chancen.

Risiken bestehen, wenn der vom Vermieter vorgelegte Vertrag bereits Zusatzvereinbarungen enthält. Diese sind häufig nachteilig für den Mieter, daher muss hier eine genaue Prüfung erfolgen. 

Der Mieter hat die Chance, seine eigenen Interessen einzubringen. Insbesondere sollten alle bei Vertragsverhandlung gemachten Zusagen des Vermieters (z.B. Gartennutzung, Tierhaltung, Nachmieter, Renovierung etc.) schriftlich festgehalten werden.

Wenn die Zusatzvereinbarungen schon im Vertrag enthalten sind, hat ein Aushandeln dieser Bedingungen meist nicht statt gefunden. Diese Vereinbarungen sind daher auch als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen und unterliegen einer besonderen Prüfung nach den §§ 305ff. BGB. Vermieter versuchen z.B. häufig eine im Vertrag enthaltene risikoreiche Schönheitsreparaturklausel durch "Individualvereinbarungen" abzuwandeln. Dies gelingt nicht, wenn diese Vereinbarung nicht mit Ihnen konkret ausgehandelt wurde.

Übernahme

Bei Übernahme der Wohnung sollte der tatsächliche Zustand, in dem sich die Wohnung befindet, in einem gemeinsamen Protokoll mit dem Vermieter festgehalten werden. Es empfiehlt sich, bereits im Mietvertrag auf das Übernahmeprotokoll zu verweisen und es zu einem festen Bestandteil des Vertrages zu erklären und fest mit dem Vertrag zu verbinden, z.B. durch Heftklammer.

Häufig erzeugt der Wunsch nach einem Übergabeprotokoll Misstrauen. Entgegnen Sie Ihrem Vermieter, dass ein solches Protokoll nur eine sachliche Zustandsbeschreibung ist. Wenn bei Einzug Dübellöcher vorhanden sind, kann man dies festhalten. Dies begründet kein Schuldanerkenntnis, jedweder Art, für die eine oder andere Vertragspartei.

Mit der Aufnahme aller Mängel in der Wohnung stellen Sie sicher, dass Sie bei Auszug für die von den Vormietern verursachten Beschädigungen verantwortlich gemacht werden.

Für unsere Mitglieder haben wir ein umfassendes Übernahmeprotokoll erarbeitet. Ein Muster für ein Übernahmeprotokoll finden Sie im Downloadbereich. Daneben finden Sie dort weitere nützliche Informationen, worauf bei einem Umzug zu achten ist.

Viele Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter können durch eine genaue Vertragsprüfung und ein ausführliches Übernahmeprotokoll bei Einzug vermieden werden.