Betriebskosten sind die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück entstehen.

Eine Abrechnung hat dann zu erfolgen, wenn im Mietvertrag eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten seitens des Mieters vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat aber mit Urteil vom 10.2.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) entschieden, dass bei der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die (auch formularmäßige) Vereinbarung, genügt, wonach der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Daneben besteht die Möglichkeit, eine pauschale Zahlung zu vereinbaren. Ist eine Pauschale vereinbart, so kann aufgrund einer Abrechnung für das zurückliegende Jahr keine Nachzahlung oder Rückerstattung gefordert werden. Pauschalen können nur für die Zukunft angemessen erhöht oder abgesenkt werden.

Die Betriebskostenabrechnung muss für den juristischen Laien nachvollziehbar sein. Erforderlich ist eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen und der hierfür angefallenen Gesamtkosten. Um den individuellen Kostenanteil des Mieters zu berechnen, muss der Verteilerschlüssel genannt werden. Ist der Verteilerschlüssel unklar, so muss dieser durch den Vermieter erläutert werden. Befinden sich Wohnungen und Gewerberäume (Arztpraxen, Läden, Gaststätten etc.) in einem Haus, ist die unterschiedliche Verursachung von Kosten bereits beim Verteilerschlüssel zu beachten. Die von den Gewerberäumen verursachten Mehrkosten sind vorab herauszurechnen.

Den so errechneten anteiligen Gesamtkosten des Mieters sind die Vorauszahlungen gegenüberzustellen.

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums dürfen die Kosten nur zeitanteilig berechnet werden. Der Abrechnungszeitraum darf max. 12 Monate betragen.

Erfüllt die Abrechnung diese Mindestvoraussetzungen nicht, ist sie unwirksam!

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zusätzlich Anschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen oder Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Diese Positionen sind keine vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten.

Im Einzelnen sind folgende Positionen gesetzlich umlagefähig:

Kosten der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes

Kosten der Wasserversorgung

Kosten der Entwässerung

Kosten der Heizung

Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzuges

Kosten der Straßenreinigung

Kosten der Müllabfuhr

Kosten der Hausreinigung

Kosten der Ungezieferbekämpfung

Kosten der Gartenpflege

Kosten der Beleuchtung

Kosten der Schornsteinreinigung

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Kosten für den Hauswart

Kosten des Betriebes der Gemeinschaftssatellitenanlage

Kosten des Betriebes einer maschinellen Wascheinrichtung

Kosten des Betriebes von Rauchmeldern

Sonstige Betriebskosten

Grundsätzlich gilt:

Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Abrechnung durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!