Staffelmiete

Nach dem Gesetz ist es dem Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages erlaubt, zukünftige Mieterhöhungen mit dem Mieter zu vereinbaren. Eine Vereinbarung über mehrere zukünftige Mieterhöhungen wird als Staffelmiete bezeichnet. Eine wirksame Staffelmietvereinbarung liegt vor, wenn die erhöhte Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag und das Eintrittsdatum der Erhöhung in der Vereinbarung ausgewiesen sind. Unzulässig ist eine Vereinbarung von prozentualen Steigerungsbeträgen. Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleiben.

Schon hier zeigt sich der Nachteil für den Mieter. Während bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu der einjährigen Wartefrist noch eine zweimonatige Prüfungsfrist für den Mieter hinzugerechnet wird, die Mieterhöhung also erst nach 15 Monaten eintreten kann, ist bei einer Staffelmietvereinbarung eine Erhöhung bereits nach 12 Monaten möglich.

Liegt die Erhöhung durch eine Staffelmiete über der an sich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete, kann sich der Mieter nicht darauf berufen. Nach oben wird die Staffelmiete nur durch den § 5 WirtschaftsstrafG (Mietpreisüberhöhung) begrenzt. Doch selbst wenn die Miete nach der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt und damit die von § 5 WirtschaftsstrafG gezogene Grenze überschreitet, ist es für den Mieter fast unmöglich nachzuweisen, dass zum Zeitpunkt der Anmietung auch ein geringes Angebot an Wohnraum vorlag. Zu Unrecht gezahlte Mieten kann der Mieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Da diese Vorschriften eine Menge juristischer Fallstricke bereithalten, ist selbst bei einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung die Durchsetzung eines Rückzahlungsanspruches nicht immer gegeben.

Eine Staffelmiete wird zumeist dann vereinbart, wenn die Ausgangsmiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ohne Staffelmietvereinbarung könnte der Vermieter über Jahre hinweg nicht erhöhen. Durch die Staffelmietvereinbarung wird die Erhöhungsbeschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgehoben.

Zwar sind während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung weitere Mieterhöhungen - mit Ausnahme der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen - ausgeschlossen, so dass der Mieter eine Planungssicherheit hat. Doch was nutzt die Planungssicherheit, wenn die Mieten stagnieren oder gar fallen und nur die eigene von Jahr zu Jahr steigt. Es empfiehlt sich daher für den Mieter vor Unterzeichnung sorgfältig zu prüfen, ob eine Staffelmietvereinbarung tatsächlich wirtschaftliche Vorteile bietet.

Ein Kündigungsausschluss des Mieters (vgl. Mieterbrief 04/04/2004 ) ist bei gleichzeitiger Vereinbarung einer Staffelmiete auf maximal vier Jahre beschränkt. Ein über vier Jahre hinausgehender Kündigungsausschluss führt dazu, dass der Kündigungsausschluss unwirksam ist und ein von Anfang an unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Die Staffelmietvereinbarung bleibt hingegen wirksam.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass eine Staffelmiete vereinbart ist, die erhöhte Miete aber während der Mietzeit weder vom Vermieter gefordert noch vom Mieter gezahlt wurde. Nach Jahren fällt es dem Vermieter auf und er fordert die Erhöhungsbeträge nach. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, so dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist Erhöhungsbeträge der letzten drei Jahre zu fordern. Doch keine Regel ohne Ausnahme. Unter bestimmten Umständen kann die Nachforderung von Staffelmieten auch generell ausgeschlossen sein.

Nach einer Entscheidung des LG Hamburg aus dem Jahr 1997 (Az.: 334 S 118/96) liegt ein solcher Fall vor, wenn der Vermieter im Besitz einer Einzugsermächtigung ist und er die Erhöhungsbeträge über Jahre nicht einzieht. Nach Ansicht der Richter durfte der Mieter wegen der dem Vermieter vorliegenden Einzugsermächtigung darauf vertrauen, dass die erhöhte Miete nicht mehr nachträglich gefordert wird. Das LG Osnabrück hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2004 (Az.: 12 S 46/04) den fehlenden Hinweis auf die nach der Staffelmietvereinbarung eintretende Mieterhöhung in der Betriebskostenabrechnung als Verzicht des Vermieters gewertet, so dass auch hier eine Nachforderung generell ausgeschlossen war.