Die weitverbreitete -vermeintliche- Regel "Drei Nachmieter stellen und ich bin raus" existiert nicht!

Ob und in welchen Fällen der Mieter einen Nachmieter stellen kann, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Ein genereller Anspruch des Mieters einen Nachmieter zu stellen besteht nicht.

Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Nachmieter besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Ein berechtigtes Interesse kann sich beispielsweise aus einer Versetzung durch den Arbeitgeber, einer Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim oder einer Überbelegung aufgrund der Geburt eines Kindes ergeben. Voraussetzung ist immer, dass der Mieter nicht freiwillig die Wohnung aufgibt.

Auch ohne einen gesetzlichen Anspruch kann der Mieter einen Nachmieter stellen. Dies geschieht im Rahmen eines Aufhebungsvertrages. Beachtet werden muss aber, dass der Vermieter keinen solchen Vertrag schliessen muss.

Unabhängig davon ob ein gesetzlicher Anspruch oder eine Vereinbarung über einen Nachmieter vorliegt, muss dieser geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Was zumutbar ist und was nicht, wurde nicht gesetzlich geregelt und bleibt dem Gerichten überlassen. Der Nachmieter sollte mit dem ursprünglichen Mieter vergleichbar sein. Er muss in der Lage sein, die Wohnung zu finanzieren und gewährleisten, dass keine vertragswidrige Nutzung erfolgt.

Es ist nicht unzumutbar, dass der Nachmieter mit einem Kind in die Wohnung einzieht. Die bloße Befürchtung, dass es aufgrund von Kinderlärm zu Beschwerden anderer Mieter kommt, reicht für eine Ablehnung des Nachmieters nicht aus.

Gerade bei langfristigen Mietverträgen, etwa bei einem Auschluss des Kündigungsrechtes für eine bestimmte Zeit, sollte im Vertrag eine Nachmieterklausel enthalten sein. Dadurch wird vermieden, dass man sich im Nachgang über das Vorliegen eines berechtigten Interesses oder die Zumutbarkeit des Nachmieters streiten muss.